수도권 물류센터의 신규 공급의 67% 급감하며 상온과 저온 모두 공실률 하락을 기록했습니다. 수요 회복 때문이 아니라 공급 감소에 따른 ‘착시’로 평가됩니다.

임대료 역시 상·저온 모두 소폭 하락했으나 경쟁력이 낮은 자산이 공실 해소를 위해 임대료를 크게 낮춘 영향으로 분석됩니다.

반면 투자시장은 거래액이 3.3조를 돌파하며 역대급 반등을 보였습니다. 다만 인천·안산·청라 등 핵심 물류벨트의 대형 자산이 시장을 견인한 결과로 풀이됩니다. 물류센터 투자시장은 “거래 재개 국면”이라기보다 코어 자산 중심의 선택적 유동성 회복 국면에 들어섰음을 시사합니다.

• 공실률 (수도권 평균)
  상온 13.3% (전기 대비 –2.4%p)
  저온 37.3% (전기 대비 –2.9%p) 
  
  
• 권역별 공실률 (’25.2H / 전기 대비)

  동남권: 상온 9.5% (-5.6%p) / 저온 25.1% (+2.5%p)

  서북권: 상온 27.0% (-3.3%p) / 저온 62.1% (-9.7%p)

  남부권: 상온 14.6% (+2.5%p) / 저온 33.9% (-4.1%p)

  서부권: 상온 16.5% (-1.2%p) / 저온 45.5% (-17.8%p)

  중앙권: 상온 4.7% (-4.5%p) / 저온 36.6% (+19.0%p) 

• 공급 감소의 영향으로 공실률은 상온 13.3%(전기 대비 −2.4%p), 저온 37.3%(−2.9%p)로 모두 하락했습니다. 

• 하지만 공실률 하락은 수요 회복 때문이 아니라 공급 감소에 따른 ‘착시’에 가깝습니다. 개발환경 악화(공사비·불확실성) + 규제 강화로 신규 물량이 급감하면서 시장에 유입되는 신규 자산 자체가 줄어든 결과입니다.

• 특히 저온은 평균 공실률이 37.3%로 여전히 높고, 일부 권역에서는 저온 면적을 상온으로 전환하는 사례도 관측됩니다. 권역별로는 60%대(서북권 62.1%)까지 관측돼 '공급 축소로 인한 숨 고르기'와 '구조적 리스크 해소'를 엄밀히 구분해야 합니다.

• 냉동·냉장 시설은 운영 비용과 기술 요건이 높아 임차 수요가 제한적이며, 공실 장기화 시 자산 가치 훼손 위험이 큽니다. 향후 저온 물류센터는 신규 개발이 크게 위축되고, 기존 자산의 용도 전환이나 리포지셔닝이 주요 전략이 될 가능성이 높습니다.

• 명목 임대료 (수도권 평균, 3.3㎡ 기준)
  상온 32,714원 (전기 대비 –497원)
  저온 60,374원 (전기 대비 –1,311원) 

• 권역별 임대료 (’25.2H, 3.3㎡ 기준 / 전기 대비)
  동남권: 상온 3.0만원 (–) / 저온 5.7만원 (-0.2만원)
  서북권: 상온 4.2만원 (-0.1만원) / 저온 6.8만원 (-0.3만원)
  남부권: 상온 3.0만원 (–) / 저온 5.7만원 (–)
  서부권: 상온 3.8만원 (-0.1만원) / 저온 6.7만원 (-0.2만원)
  중앙권: 상온 3.3만원 (-0.2만원) / 저온 6.2만원 (+0.1만원) 

• 수도권 물류센터 명목 임대료는 상·저온 모두 소폭 하락했습니다. 시장 전체의 가격 하락이라기보다 경쟁력이 낮은 자산이 공실 해소를 위해 임대료를 크게 낮춘 영향이 큽니다.

• 우량 자산은 임대료를 유지하거나 소폭 상승하는 반면, 노후·비선호 자산은 가격 인하 경쟁에 들어가면서 평균을 끌어내리는 구조입니다. 즉, 물류센터 시장은 가격 조정 국면이라기보다 ‘선택받는 자산 vs 버려지는 자산’의 격차가 확대되는 단계이며, 수치는 ‘하락’이나 실제 '양극화'로 평가할 수 있습니다.

• 수도권 물류센터 거래액 (’25.2H)
  전체 32,955억원 (전기 대비 +17,021억원) 

• 권역별 거래규모 (’25.2H, 억원 / 전기 대비)
  동남권 8,143 (+5,893)
  서북권 3,695 (+3,695)
  남부권 3,700 (+1,767)
  서부권 15,928 (+4,178)
  중앙권 – (–) 

매출 및 종업원수 증가, 주소 이전 정보를 활용해 잠재 임차인 발견 가능

재무/신용, 법인등기, 공시를 활용해 기업 리스크 검토 가능

• 대상 기업 : NICE 기업 데이터 기반, 법인번호 존재 기업 250만여 개
• 주요 정보 : 기업 개요, 주소이전*, 종업원수, 재무/신용, 법인등기, Dart 공시
  * 주소이전 - NICE 기업 데이터 기반, 실제 이전 시점과 차이가 있을 수 있으며, 2025년 11월 이후 시점부터 제공
  * 종업원수 - 국민연금 데이터 기반, NICE 기업 정보와 매핑하여 최근 5개년치 제공
• 업데이트 주기 : 1개월 (매월 업데이트)
• 데이터 활용 : 엑셀 데이터 내려받기 가능
• 참고사항 : 폐업 또는 국내 주소 확인이 되지 않는 기업은 [목록] 화면에서 조회 가능

"불경기에도 유의미한 수익 모델을 갖추고, 안정적으로 성장하는 프롭테크가 있다는 걸 보여주고 싶었죠."

불경기에도 새로운 도전을 멈추지 않은 이유를, 이 대표는 명쾌하게 답합니다. "부동산은 사이클 산업입니다. 지금 비축한 동력이 시장 회복기에 우리를 더 높이 도약시킬 것입니다."