알스퀘어 유니버스는 국내외 3만여 명의 상업용 부동산 업계 종사자가 구독 중인 뉴스레터입니다. |
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상업용 부동산 시장의 날씨를 살펴보다
CRE Climate |
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햇살이 반짝, 균형 찾는 시장🌤️
서울 오피스는 여전히 프라임 중심의 수요가 견조합니다. 물류센터는 공급 감소에 따라 공실률이 안정되는 흐름이 나타나고 있습니다. 지식산업센터는 거래 회복이 더딘 가운데, 시장 전반의 조정 속에서 선별적 접근이 중요해 보입니다.
#국내 상업용 부동산 #시장 일기예보 #균형 국면시
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국내외 부동산 시장의 핵심 이슈를 해독하다
RSQUARE's Property Decoding |
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임대료 부담에 의사들이 찾은 돌파구
"이 진료실, 구독 되나요?"
자이슈리 카푸어 박사(Dr. Jaishree Capoor)는 맨해튼 5번가를 걷던 중 우연히 한 진료실을 발견했습니다. 평일에는 청소년 전문 진료소로 운영되지만, 주말에는 문을 닫는 공간이었습니다. 그는 즉시 사무실 관리자에게 “혹시 남는 공간이 있느냐”고 물었고, 빈 진료실을 주말에만 빌려 쓰는 방식으로 월 500달러에 계약했습니다.
그는 뇌성마비를 비롯해 운동·발달상의 어려움을 겪는 청소년을 진료하는 소아 재활의학과 전문의입니다. 중증 치매를 앓는 91세 어머니와 함께 사는 아파트도 바로 근처에 있었죠. 결국, 이 500달러짜리 '타임셰어' 방식의 진료실 임대는 환자에게도 의사에게도 최고의 효율과 접근성, 낮은 고정비를 보장하는 선택이 된 것입니다.
🗽 임대료 부담에 '타임셰어 진료실' 급부상
카푸어 박사만 이런 선택을 하는 것은 아닙니다. 뉴욕의 독립 개업 의사들을 중심으로 일부 공간 임대, 혹은 요일/시간 단위 라이선스 계약 등 진료 공간을 ‘조립하듯’ 마련하는 사례가 늘고 있습니다.
맨해튼의 진료실 평균 임대료는 평방피트당 58달러 수준입니다. 25년 기준 평균 진료실 규모(2,211평방피트, 약 60평)를 가정했을 때, 연간 임대료만 1억 8,567만 원에 달합니다. 의료용 리모델링 비용은 평방피트당 500달러 수준이니, 평균적인 진료실 하나를 개업하는데 16억 정도의 초기 투자가 필요한 셈입니다.
❔ 국내 시장은 구독 모델 확산 불가능한데, 왜?
물론 이러한 미국식 진료실 구독 모델이 국내에 확산되는 것은 불가능합니다. 우리나라에서는 진료 공간에 대해 안전·위생·법적 기준과 규제·보험 등의 관리가 엄격하고, 이를 시간 단위로 분할·공유하는 것을 제도적으로 제한하기 때문입니다.
그렇다면 그저 뉴욕 의사들의 임대료 절감 전략으로 보면 되는 걸까요?
글쎄요, 혹시 우리 부동산 시장에서 벌어질 더 큰 변화에 대한 예고는 아닐까요?
공간을 '소유'하는 대신, 필요 시간과 면적만큼만 '점유'하는 전략의 전환 말입니다.
🏢 오피스 시장을 덮을 ‘유연 점유(Flexible Occupancy)’ 전략
본질은 '진료실'이 아닙니다. 바로 ‘점유 전략’입니다. 미국의 '진료실 타임셰어'는 공간 점유 전략 변화가 특정 산업에서 어떻게 나타날 수 있는지 하나의 극단적 응용 사례를 보여줍니다.
AI의 등장으로 필요 인력 규모가 불투명해지는 현 시점에서, 아마존·JP모건 등 대기업들은 장기 임대 대신 코워킹을 선택했습니다. 코워킹 트렌드가 세계적으로 확산되고 국내 역시 공유 오피스 시장이 빠르게 되살아난다면,
✔ 공간을 "면적 확보 중심 → 운영 유연성 중심”으로 전환하는 수요가 증가하고
✔ 기업과 전문직 모두 자본 부담을 줄이기 위한 점유 전략을 재편하며
✔ 오피스 시장 전체가 유연 점유의 도입 가능성을 시험하는
부동산 시장이 겪을 구조적 변화의 가능성도 간과할 수는 없을 것입니다.
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전시와 작품으로 시장을 읽다
Market on the Canvas |
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🖼️ 전시 소개
📅 2026.03.17. GRAND OPEN
🏛️ 용산 전쟁기념관 특별전시실
🕰️ 화~일 09:30-18:00
입장마감 17:00
VR 헤드셋을 착용하는 순간, 여러분은 1874년 4월 15일 오후 8시, 공사 중인 가르니에 오페라 맞은편 마들렌 지구, 파리의 한복판에 서게 됩니다. |
🎨 300평 전시장의 몰입형 VR 탐험
세계적으로 사랑받는 인상주의 미술관 '오르세'가 참여하여 Excurio, GEDEON Experiences와 공동 제작한 이번 전시는 150년의 시간을 단숨에 뛰어넘어 19세기 파리의 공기와 거장들의 숨결을 느낄 수 있는 경험을 선사합니다.
클로드 모네, 오귀스트 루누아르, 에드가 드가, 베르트 모리조, 폴 세잔, 카미유 피사로, 프레데리크 바지유 등.
오늘날에도 찬란히 빛나는 거장들과의 만남을 통해, 이름조차 존재하지 않았던 시기 '인상주의'의 태동부터 완성까지를 직접 목격해보세요. |
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AI가 그려준 12월의 서울 상업·업무용 거래 시장
Inspired by the spirit of Impressionism |
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이 작품은 인상파 특유의 빛과 공기감을 활용해, 12월 서울 상업·업무용 시장에서 호텔 자산이 대형 거래의 중심에 선 흐름을 표현했습니다.
강가에서 가장 밝게 빛나는 건물은 연중 최대 호텔 거래를 상징합니다. 강 위에 번지는 빛은 상위 딜의 영향력을, 도시 곳곳을 밝히는 빛은 1,000억 이상 대형 거래 속에서 확대된 숙박 자산의 비중(21.2%)을 의미합니다.
12월의 서울은, 규모의 등락보다 ‘어떤 자산이 빛을 받았는가’를 보여준 달이었습니다.
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알스퀘어 애널리틱스(RA, Rsquare Analytics)로 부동산 시장의 트렌드를 읽다
RA: Trend RAder |
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‘서울의 브루클린’ 성수, 누가 밀려나는가
— “부르는 게 값”… 조례로도 막지 못한 젠트리피케이션의 속도
“예전에는 여러 사람들이 나눠 갖고 장사하던 땅이었는데, 지금은 한 기업이 통으로 사가는 구조가 됐죠.” 성수역 인근에서 2013년부터 철공소를 운영해 온 최현석(65) 성진철강 대표의 말입니다.
성수동의 젠트리피케이션은 임대료 상승을 넘어 소유 구조의 전환으로 번지고 있습니다. 철공소와 정비공장이 자리 잡던 준공업지대는 기업의 ‘통매입’ 대상이 됐고, 거리의 주인은 빠르게 바뀌고 있습니다.
가격은 더 빨라졌습니다. 일주일 단위로 계약되는 팝업스토어는 상가임대차보호법 적용을 받지 않는 ‘일시사용’ 형태가 많습니다. 가격 상한도, 조정 장치도 없습니다. 연무장길 일대가 “부르는 게 값”이라는 말이 나오는 배경입니다. 단기 고가 임대료가 먼저 치솟고, 그 신호가 장기 임대료와 매매가를 끌어올립니다. 팝업은 이벤트가 아니라, 가격을 밀어 올리는 장치가 됐습니다.
버티는 쪽은 점점 줄어듭니다. 재계약 때마다 큰 폭의 인상 요구가 이어지고, 환산보증금 기준을 넘는 ‘고액 임차인’은 보호 대상에서도 제외됩니다. 자동차 정비공장처럼 넓은 면적이 필요한 업종은 특히 취약합니다. “소상공인은 갈 곳이 없다”는 현장의 목소리가 반복되는 이유입니다.
성동구는 2015년 젠트리피케이션 방지 조례를 제정하고 상생협약을 추진해왔지만, 자율 참여 방식의 한계 속에서 상승 압력을 제어하기는 쉽지 않은 상황입니다. 성수는 관광지이자 리테일 거점, 투자 자산이자 업무지구로 동시에 확장되고 있습니다.
이제 남은 질문은 성장의 크기가 아니라 방향입니다. 성수의 변화가 지역 생태계와 공존할 수 있을지, 그 균형이 시험대에 올라 있습니다.
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주요 데이터 카드
📍 성수 토지 가격 상승
- 2019년 평당 3,000만~4,000만원 → 최근 1억7,000만원 → 약 4~5배 상승
📈 토지 가치 상승 속도
- 2018년 대비 2023년 평당가 3배 이상 상승
🌍 외국인 방문객 증가
- 2018년 6만명 → 2024년 300만명 → 6년 만에 50배 확대
🎪 팝업스토어 집중도
- 전체 팝업스토어 중 성동구 비중 33.58% → 전국 3곳 중 1곳
🏢 프라임 오피스 거래가
- 팩토리얼 성수 평당 4,000만원
- 강남 삼성동 3,779만원·여의도 2,700만원 상회
💼 사옥 투자 수익 사례
- 무신사 사옥 2019년 220억원 매입 → 2023년 1,115억원 매각→ 4년 만에 5배
💰 오피스 임대료 상승
- 2021년 평당 21.1만원 → 2023년 29만원 → 2년간 약 40% 상승
🏙 핵심 상권 임대료 격차
- 뚝섬역 인근 20만원대, 연무장길 100만원대, 핵심 1층 500만원
- 권역 내 최대 20배 이상 차이
🏗 기업 이전 규모
- 111퍼센트 강남 3,900㎡ 사용하다 성수동 슈퍼패스트로 이전
- GC녹십자 서울숲더샵으로 이전 면적 15,000㎡
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3분 내로 파악하는 상업용 부동산 시장
3 Minutes Industry Flash |
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최준원 알스퀘어디자인 고객서비스팀장
“건축·인테리어 CS의 기준을 새롭게 세워갑니다” |
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"언젠가 업계에서 '알스퀘어디자인 CS팀'이라는 말이 경탄이 되도록 만들어갈 생각입니다."
알스퀘어디자인의 준공 후를 책임지는 팀, 고객서비스팀은 AS 조직이 아닌 '고객의 신뢰를 관리하는 조직, 고객과의 연결을 강화하는 조직'으로 진화하고 있습니다.
그 중심에는 고객서비스를 친절이나 경험의 문제가 아닌, 데이터와 실행, 커뮤니케이션의 영역으로 재정의해온 최준원 팀장님을 만나보시죠!
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알스퀘어 PM부문, 마스턴투자운용으로부터 ESG 부문 공로패 수상 |
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알스퀘어가 마스턴투자운용으로부터 ESG 부문 공로패를 수상했습니다. 센터포인트 서현, 분당 수내 N Tower Garden 자산을 중심으로 진행된 소등 캠페인 협력 덕분입니다.
이번 수상은 알스퀘어는 PM 사업부의 적극적인 자산 운영과 소통의 결과였습니다. 에너지 사용과 운영 구조를 점검하고 캠페인이 지속 가능한 운영 활동으로 자리 잡을 수 있도록 관리했던 알스퀘어에 노력에, 마스턴투자운용은 “ESG 투자 철학을 실천하고 자산가치를 향상시키는 데 기여했다”고 밝혔습니다.
알스퀘어는 앞으로도 고객 중심의 소통과 PM 역량을 기반으로, 고객의 자산 가치와 운영 효율을 높이는 신뢰할 수 있는 파트너가 될 것을 약속드립니다.
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알스퀘어디자인이 최근 공식 홈페이지를 전면 리뉴얼하며 '디지털 쇼룸'으로의 전환 소식을 알렸습니다. 프로젝트를 검토하고 의사결정을 내리는 전 과정에서 고객이 효과적으로 알스퀘어디자인을 파악하실 수 있는 새로운 홈페이지를 소개합니다!
- 언제 어디서나 편리하게
모바일과 태블릿 환경에 최적화된 반응형 웹으로 구축하여, 현장에서도 편하게 포트폴리오를 확인하고 상담을 요청하실 수 있습니다.
- 찾고 싶은 레퍼런스, 바로 찾기
오피스, 상업시설 등 공간·유형별 포트폴리오 전시를 통해 유사한 프로젝트 사례를 빠르게 찾아보실 수 있습니다. 고해상도 이미지로 디테일까지 확인 가능합니다.
- 투명한 정보, 명확한 프로세스
'Business' 메뉴 신설을 통해 각 사업부별 역할/조직/장점을 명확히 공개하여, 고객 입장에서 기획-설계-시공-사후 관리까지 전체 프로젝트 진행 과정을 보다 명확하게 이해하실 수 있도록 했습니다.
- 데이터로 증명하는 신뢰
누적 수주 매출, 고객 만족도 등 알스퀀어디자인의 실적을 한눈에 확인하실 수 있습니다. 숫자로 증명되는 경험과 전문성을 직접 확인해보세요.
여러분의 비즈니스 가치를 공간으로 구현하는 파트너, 알스퀘어디자인의 새로운 홈페이지를 지금 바로 방문해보세요👇🏻 |
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알스퀘어·세빌스코리아 컨소시엄, '에이원 당산' 매각 자문 수주 |
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알스퀘어디자인, 여의도 공원 4배 크기 숲 심었다 |
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오늘 뉴스레터는 어떠셨나요?
알스퀘어 뉴스레터를 통해 보고 싶은 내용을 자유롭게 말해 주세요! |
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국내외 업무·상업용 빌딩
30만 개의 딥∙유니크 데이터로
부동산 시장의 정보 비대칭을 해결하고 있습니다.
오피스·물류센터·리테일 임대차 중개,
매입·매각 자문, 자산관리, 데이터 애널리틱스,
인테리어∙리모델링, 해외 사업(베트남·싱가포르)
대표번호 1551-5678
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