[월간] "노후건물 설 자리 없네" 패러다임 바뀌는 오피스 시장

놓치면 안 되는 상업용 부동산 소식!

2022. 10. 27.

상업용 부동산 업계 종사자 2만5000여분께서 지금 이 레터를 보고 계십니다. 👀

미국 오피스 시장에 경기 침체 공포가 드리우고 있습니다. 가파른 물가 상승과 금리 인상으로 내년부터 본격적인 불황이 시작된다는 전망도 나옵니다. '엎친 데 덮친 격'으로 재택근무 때문에 오피스 수요는 더 줄고 있습니다.

하지만 모든 오피스가 이런 건 아닙니다. 블룸버그에 따르면 일부 기업은 재택근무를 꺼리는 직원을 유치하기 위해 최고급 시설을 갖춘 새 빌딩으로 회사를 이전하고 있다고 합니다. 주요 금융사와 IT 회사, 로펌은 지난 수년간 신축 고층 빌딩이 들어선 맨해튼 서쪽으로 이전했습니다.

반면, 동쪽에 있는 맨해튼 3번가의 42~59번 스트리트는 노후화된 건물의 문제를 극명하게 보여주고 있습니다. 주요 입지에서 벗어난 데다 건물까지 낡은 탓에 경기 침체의 '직격탄'을 맞고 있다고 합니다.

뉴욕대와 컬럼비아대가 수행한 최근 연구에서도 '양극화'의 기운이 감지됩니다. 이 연구에 따르면 편의시설이 풍부한 신축 건물이 노후화된 건물보다 입주율이 높았습니다.

임차인은 신축 건물에서 더 많은 공간을 사용하고 싶어 하며, 임대료도 더 많이 낼 의향이 있다는 연구 결과도 나왔습니다. 직원들이 사무실로 돌아오길 원한다면 업무 공간을 더 꾸며야 한다고 연구는 설명합니다.

팬데믹과 여기서 촉발된 하이브리드 근무, 경기 둔화로 오피스 시장의 패러다임이 바뀌고 있습니다. 미국뿐 아니라 조만간 다른 나라에서도 비슷한 일이 일어나겠죠. 달라진 시장 분위기에 대처할 방법을 찾느라 업계는 분주합니다.

알스퀘어는 상업용 부동산 건물 30만 개의 딥(deep)∙유니크(unique) 데이터를 바탕으로 시장의 정보 비대칭을 해결하고 있습니다. 인구 20만 이상 국내 업무지역과 싱가포르·베트남 상업용 부동산을 전수조사해 구축한 압도적 데이터를 기반으로, 오피스·물류센터·리테일 임대차 중개와 매입·매각 자문, 자산관리(PM), 데이터 애널리틱스, 인테리어∙리모델링, 해외 사업(베트남·싱가포르) 등의 서비스를 제공합니다.

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R SURVEY

환경·사회·지배구조를 뜻하는 ESG, 우리 업무환경과 얼마나 가까이 있을까요?

ESG의 중요성이 부각되고 있습니다. 지구 온난화와 이상기후, 사회적인 불평등으로 인류의 지속 가능성에 의문이 제기되고 있기 때문입니다.

ESG는 기업이 필수적으로 고려해야 하는 경영가치가 됐습니다. 투자 관점에서도 매우 중요한 평가 요소로 여겨지고 있죠. 그런데 실제 우리의 업무환경에 ESG는 얼마나 녹아 있나요?

설문조사에 참여하신 분 중 추첨을 통해 선정된 10명에게 스타벅스 상품권 1만원권을 드리니, 많은 관심과 참여 부탁드립니다.

*이 조사는 언론배포용 보도자료와 알스퀘어 뉴스레터 자료로 활용될 수 있습니다.

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R EVENT

알스퀘어 '카톡 채널' 친추하고 편의점 쿠폰 받자!

알스퀘어 유니버스가 카톡 채널 친구 추가 이벤트를 진행합니다. 카톡 검색에서 '알스퀘어 유니버스' 또는 아래 배너 이미지를 눌러 친구로 추가해주시면 됩니다.

친추 후 ①쿠폰 번호가 적힌 카톡 메시지가 올 텐데요. ②쿠폰 번호를 복사하시고 '쿠폰 번호 등록하기'를 눌러주세요. ③구글 폼에서 성함과 전화번호를 입력해주시면 완료!

11월 11일 이벤트 종료 후 16일 일괄적으로 GS25 2000원 쿠폰을 전달드립니다. 카톡 친구로 추가하신 모든 분께요. 단, 지난 달에 쿠폰을 받으신 분은 이번 달 이벤트 대상에서 제외됩니다.😁

R Footprint 신속하게 만나는 알스퀘어 소식

알스퀘어가 2022 상반기 물류시장 보고서를 발간했습니다

알스퀘어가 '2022 상반기 물류시장 보고서'를 발간했습니다.

상반기 물류센터 시장은 역대급 호황을 누렸습니다. 상반기 기준으로 역대 최대치인 52만평 규모의 물류센터가 공급됐으며, 거래규모도 약 2조7000억원으로 역대 최대치를 기록했습니다. 상온센터의 평균 공실률은 1% 안팎이었습니다.

다만, 가파른 금리 인상과 공사비 상승으로 인허가∙착공이 지연되면서 하반기 물류센터 시장에는 불확실성이 감돕니다. 특히 복합센터 내 저온센터 비중이 줄고, 임대료 상승폭이 둔화되면서 공급 과잉 리스크가 감지되는 것으로 파악됩니다.

알스퀘어가 전수조사를 통해 확보한 데이터베이스(DB)를 바탕으로 물류센터 공급 현황과 공실면적, 임대료, 거래 사례 등을 분석해 담은 보고서는 아래 '다운받기' 버튼을 눌러 만나보세요!

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노형욱 전 국토부 장관이

알스퀘어 합류한 까닭

알스퀘어가 노형욱 전 국토부 장관을 사외이사로 선임했습니다. 노 사외이사는 2021년과 2022년 국토부 장관을 지냈습니다. 알스퀘어는 앞으로의 성장 방향을 넓은 시각에서 고민할 수 있게 됐습니다. 기업은 사회와 함께 호흡하고 공공가치를 따르는 경영 전략을 고민해야 합니다. 국내 프롭테크 1위를 넘어 아시아 프롭테크 리더로 성장하는 시점에서 알스퀘어는 향후 기업 체계와 전략 방향 등 새로운 성장 전략을 모색할 수 있게 됐습니다.

땅집고 옥션 ‘알스퀘어 특별전’

3300억 매물 쏟아진다

알스퀘어가 조선일보 땅집고의 경매시스템 '땅집고옥션'에 총 10건, 1800억원대의 알짜 매물을 출품합니다. 매도인(또는 매수인) 의뢰를 받아 매도(매수) 희망가격과 입지, 권리관계 등을 공개하고 경쟁입찰을 통해 최적 매수인(또는 매도인)을 찾는 방식으로 진행됩니다.

온오프 타운홀미팅, 제2회 알림픽 개최

알스퀘어의 타운홀미팅인 '알림픽'이 지난 9월 30일 온·오프라인에서 개최됐습니다. 이 자리에선 상반기 성과와 하반기 목표, 전략을 공유하며 더 힘차게 앞으로 나아갈 알스퀘어의 미래를 그렸습니다. 의미 있는 성과와 열정을 보여주며 귀감이 된 구성원에게 '황금 명함'을 수여하는 뜻깊은 행사도 했습니다.

국내외 부동산 30만개 DB 수집

알스퀘어가 한국과 베트남, 싱가포르 등 아시아 지역에서 상업용 건물 30만개의 정보를 수집했습니다. 이 정보에는 위치, 층수, 면적, 준공 연도뿐 아니라 소유주와 임대 담당자, 연락처, 공실 현황, 임차사 리스트 등의 정보가 담겼습니다.

알스퀘어 미디어룸이 탄생했습니다!

알스퀘어의 다양한 콘텐츠를 담은 미디어룸을 소개합니다. 알스퀘어만의 인사이트를 담은 상업용 부동산 콘텐츠와 임대차, 매입·매각, 인테리어·리모델링 등 사람과 공간에 관한 스토리도 전해드립니다. '유니버스' 뉴스레터도 미디어룸에서 보실 수 있으니 많은 관심과 방문 부탁드려요. 🙋‍♂️🙋‍♀️

일산 디딤타운 토지·건물 매입매각

알스퀘어가 펀드 소유의 경기도 일산 디딤타운을 매각했습니다. 이번 딜은 매수 의향자와 로컬 에이전시에 펀드 물건의 특성을 이해시키는 것이 중요했습니다. 매수자가 "비가 오는 날 꼭 투어를 해야 한다"고 요청해 일부러 가을비가 내리는 날 투어를 했다고 하는데요. 염정오 선임은 이 거래를 어떻게 성공적으로 이끌었을까요.

노란색 포인트 돋보이는

카카오 픽코마 한국지사

알스퀘어디자인이 설계·시공한 카카오 픽코마 한국지사의 사무실 인테리어를 소개합니다. 카카오 픽코마는 일본 웹툰, 출판 만화, 웹소설 등을 서비스하는 서비스입니다. 전반적으로 차분한 그레이 톤에 회사를 상징하는 노란색을 곳곳에 배치해 산뜻한 느낌을 준 것이 인상적입니다.

R Insight 핵심 부동산 뉴스만 뽑아드립니다

'After Pandemic' 이기는 회사의 비결

팬데믹의 고비를 넘겼지만, 경기 둔화 시그널이 나타나면서 산업계 지형이 빠르게 재편될 것으로 보입니다. 체력을 다져온 회사는 살아남고, 그렇지 못한 기업은 위기에서 벗어나지 못하겠죠. 기업의 운명이 극명하게 엇갈릴 것으로 전망됩니다.

국내 영자 매체 코리아헤럴드는 어려운 상황에서도 선전하는 스타트업을 조명했습니다. 단 6개월 만에 지난해 전체 수주 매출을 기록한 알스퀘어와 1분기 1000억원의 매출액과 30억원의 영업이익을 거둔 야놀자, 온라인 패션 플랫폼 위기에서도 선전하는 무신사 등이 그 주인공입니다.

코리아헤럴드는 "어려운 시장 상황이 되레 경쟁력 있는 스타트업을 부각시키고 있다"며 "시장을 혁신할 수 있는 기업만이 위기를 기회로 만들 수 있다”고 밝혔습니다.

한국의 코스타그룹으로 거듭나는 알스퀘어

미주중앙일보가 아시아 대표 상업용 부동산 서비스 기업으로 성장하고 있는 알스퀘어의 최근 성장 스토리를 다뤘습니다.

임대차 중개 대행과 매입∙매각자문, 데이터 애널리틱스, 인테리어 등의 종합 부동산 서비스를 선보이며 ‘아시아의 코스타그룹’으로 부상하고 있다는 것입니다. 미국 코스타그룹은 상업용 부동산 정보∙분석 분야의 글로벌 리딩 기업으로 평가받습니다.

알스퀘어는 오피스 중심의 임대차 중개 사업을 물류센터와 리테일로 확대하고, 인테리어사업 포트폴리오를 오피스에서 호텔, 리테일, 건물 리모델링 등으로 다변화하고 있습니다. 토지∙건물 매입∙매각 자문과 데이터 애널리틱스, 베트남∙싱가포르 등 해외 사업도 추진 중입니다.

알스퀘어는 한국을 넘어 아시아 전체에서 종합 부동산 서비스를 선보이며 ‘아시아의 코스타그룹’으로 발돋움하겠다는 목표를 세웠습니다. 한국 프롭테크 1위 기업 자리를 굳히는 것은 물론 아시아 대표 프롭테크 기업으로 발돋움하겠다는 것이죠.

코스타그룹은 독보적인 데이터를 통해 미국∙유럽 시장에서 사업을 펼치고 있습니다. 지난해 매출액은 19억4400만달러로, 코로나19 팬데믹에도 전년보다 17.2% 증가한 성과를 거뒀습니다. 코스타, 루프넷, 쇼케이스, 아파트먼츠닷컴, 비즈바이셀 등의 플랫폼을 통해 오피스, 쇼핑몰, 농장, 목장, 아파트 등의 부동산 매물 정보를 제공합니다.

데이터 없는 성장은 없다

대신증권은 프롭테크 미래의 필수 조건이 '데이터'라고 봤습니다. 부동산 시장은 정보 비대칭으로 데이터 활용도가 낮은 만큼 데이터를 보유한 기업과 그렇지 않은 기업의 시장 지배력이 달라질 것으로 봤는데요. 특히 부동산 투자와 관련한 다양한 의사 결정을 지원하는 '데이터 애널리틱스', '마켓 인텔리전스' 서비스로 프롭테크가 진화할 것으로 봤습니다.

<여기를 누르시면 보고서 전문을 보실 수 있어요>

1000평 이상 빌딩 분기 거래량 반토막

알스퀘어가 2019년부터 올해 3분기까지 서울 연면적 1000평 이상 업무·상업용 빌딩 분기별 거래 건수를 분석한 결과 올해 3분기(11일 기준)는 23건으로, 지난해 같은 기간보다 39.5% 감소했습니다. 올해 2분기도 26건으로, 1년 전보다 45.8% 줄었습니다. 인플레이션과 기준금리 인상, 경기 둔화 영향입니다.

R News 경제·산업 트렌드를 소개합니다.

흔들리는 럭셔리 하우스

팬데믹 수혜를 톡톡히 봤던 미국 럭셔리 하우스가 인플레이션과 경기 침체 공포에 흔들리고 있습니다.

월스트리트저널(WSJ)이 미국 프롭테크 회사 레드핀 자료를 인용한 최근 기사에 따르면 지난 6~8월 미국 고급 주택 판매는 전년 같은 기간보다 28.1% 줄었습니다. 레드핀이 관련 조사를 시작한 2012년 이후 가장 큰 하락 폭입니다. 같은 기간 일반 주택 판매 하락률은 19.5%였습니다.

캘리포니아 오클랜드의 고급주택 판매는 64% 급감했고, 산 호세와 샌디에이고도 각각 55% 이상 감소했습니다. 로스앤젤레스는 44.3%, 마이애미는 55.5%, 뉴욕은 11.8% 줄었습니다.

레드핀의 수석 이코노미스트 대릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 WSJ와의 인터뷰에서 "경기 침체에 대한 두려움과 금리 인상으로 구매자는 겁을 먹고 있다"며 "현재 재정 상황과 구매력을 다시 돌아보고 있다"고 말했습니다.

미국 고급 주택의 중위 매매가는 110만달러로, 지난해 같은 기간보다 20.3% 올랐습니다. 하지만 페어웨더는 "겨우내 가격이 하락할 것으로 예상한다"고 말했습니다. 고급 주택의 가격 상승에 영향을 미친 공급 부족이 완화되고 있기 때문입니다. 현재 거래 가능한 미국 고급 주택은 연초 최저치보다 39.2% 증가했습니다.

자금 경색에 수요 감소까지…위기의 美 상업용 부동산

미국 상업용 부동산 시장에 위기의 기운이 감돌고 있습니다. 팬데믹 이후에도 재택근무를 하는 근로자들이 많아, 업무용 건물의 회복이 다른 부동산과 비교해 오래 걸릴 수 있다는 분석이 나옵니다.

뉴욕대와 컬럼비아대 연구진이 조사하고 미국 국가경제연구국(NBER)이 10월 초 발표한 자료에 따르면 뉴욕 부동산이 2019년 가치를 회복하려면 10년이 걸릴 것으로 조사됐습니다. 미국 업무용 부동산 가치는 장기적으로 39%(4530억) 내릴 것으로 전망됐습니다.

미국 오피스 빌딩 점유율은 2020년 2월만 해도 95%였습니다. 하지만 올해 9월 중순 50% 아래로 곤두박질쳤습니다. 임대수익은 2020년 1월부터 2022년 5월까지 18% 줄었습니다. 팬데믹 이전 연간 2억5300만ft2에 달했던 오피스 임대 면적은 최근 5900만ft2로 급감했습니다.

뉴욕시 고용주들이 사무실 복귀를 강력하게 추진한다면 2029년 업무용 건물 가치는 2019년보다 약 39% 감소할 것으로 분석됩니다. 그러나 뉴욕 근로자들이 현재 수준으로 재택근무를 한다면 건물 가치는 약 60% 감소할 것으로 전망됩니다.

흥미로운 연구 결과도 있습니다. 편의시설이 풍부한 신축 건물이 오래된 건물보다 입주율이 높은 것으로 조사됐습니다. 임차인은 신축 건물에서 더 많은 공간을 쓰고, 더 많은 임대료를 낼 가능성이 큽니다. 직원들이 사무실로 돌아오길 원한다면 업무 공간을 더 꾸며야 한다는 걸 의미하는 것이라고 연구는 설명했습니다.

미 프롭테크 창업자 10명 중 7명 “1년간 자본 조달 어렵다”

미국 프롭테크 기업 창업자의 71%는 '앞으로 1년간 자본을 조달하기 어려울 것'이라고 답했습니다.

프롭테크 전문 벤처캐피탈(VC)인 미국의 메타프롭은 지난 9월 발표한 조사에서 "불과 6개월 전에는 창업자의 단 27%만이 같은 대답을 했다"며 이같이 밝혔습니다.

이 회사는 2016년부터 '글로벌 프롭테크 신뢰 지수'를 발표하고 있습니다. 2022년 상반기 이 지수는 5.8로, 관련 조사 이후 최저치를 기록했습니다. 이 지수는 6개월 전에 사상 최고치인 9.3을 찍었습니다. 시장 신뢰가 급속하게 꺾인 것입니다.

미 프롭테크 스타트업의 52%는 추가 자금을 조달 못하면 12개월 안에 회사 운영이 불가능해질 것이라고 답했습니다. 투자자의 73%는 향후 1년간 더 많은 인수합병(M&A)이 발생할 것으로 봤습니다.

경기 어려워도 소비 수요는 살아있다

어려운 경기에도 미국 리테일 부동산 시장은 살아나고 있습니다.

월스트리트저널(WSJ)이 쿠시먼앤드웨이크필드 자료를 인용한 자료에 따르면 2분기 미국 리테일 공실률은 6.1%로 15년 만에 최저 수준을 기록했습니다. 미국 쇼핑센터의 임대료는 5년 전보다 16% 올랐습니다.

모건스탠리 분석에 따르면 1995년 이후 처음으로 지난해 미국에선 문을 닫은 매장보다 문을 연 매장이 많았습니다. 일부 전문가들은 경기 침체에 대한 두려움이 커지더라도 올해에도 이런 추세가 계속될 것으로 전망했습니다.

리테일 부동산 시장의 회복은 소매업자 파산, 공실, 쇼핑몰 수요 급감 등 수십 년에 걸친 '시장의 변화'를 반영합니다. 지난 12년간 신규 리테일 건설은 공급 과잉으로 크게 둔화했습니다

대부분의 디벨로퍼는 최근 새 건물을 짓기보다 오래된 건물을 개조하고 있습니다. 새로운 프로젝트에 착수하는 사람들은 더욱 신중해졌습니다. 착공 전에 이미 임차인을 확보하고 사업을 진행합니다.

미국 온라인 안경 판매 플랫폼 와비파커와 같이 온라인 커머스로 시작한 회사도 고객을 유치하고 성장을 촉진하기 위해 오프라인 부동산으로 눈을 돌리고 있습니다. 와비파커는 2분기에만 9개의 신규 매장을 열었습니다. 총매장 수는 178개입니다.

팬데믹 당시에 온라인으로 제품을 구매했던 사람들은 이제 오프라인 매장을 방문합니다. 의류에서 식료품에 이르기까지 다양한 품목을 매장에서 쇼핑하는 것을 더 선호하고 있다고 WSJ는 보도했습니다.

새 신발인데 낡아 보이는 운동화의 성공 비결

"이걸 돈 주고 신는다고?"라고 말했던 분 중에서도 아마 이 브랜드 운동화를 신는 분이 있을 겁니다. 테일러 스위프트, 셀레나 고메즈, 리즈 위더스푼 같은 해외 스타도 착용했죠. 후줄근한 외관으로 유명한 이탈리아 운동화 브랜드 '골든구스'입니다.

골든구스는 2022 회계연도 상반기에 미국에서 9570만달러의 매출액을 거뒀습니다. 지난해 같은 기간과 비교하면 85% 증가한 수치입니다. 이 회사의 CEO 실비오 캄파라는 "(완전히) 소비자에게 몰두하고 있다"고 말했습니다.

골든구스는 그동안 유명인에게 자사 운동화를 제공한 적이 없습니다. 모든 사람에게 특별한 경험을 주기 위해서입니다. 하지만 이 운동화를 신은 유명인들은 브랜드 메시지를 전달하는 훌륭한 '스피커'가 됐습니다.

사람들은 처음엔 골든구스 구매에 회의적이었습니다. '더러운 신발 한 켤레에 왜 500달러나 써야 하는지' 이해 못했죠. 하지만 사람들이 이 브랜드에 관해 얘기하게 만들려는 의도는 분명 효과가 있었습니다.

실비오 캄파라는 "우리는 패션 트렌드를 보지 않으며, 오로지 소비자 트렌드를 본다"며 "소비자가 보는 KPI(핵심 성과 지표)는 EBITDA(감가상각전 영업이익)가 아니며, NPS(순수 추천고객지수)"라고 말합니다.

커뮤니티를 유지하고 고객과의 대화를 통해 브랜드에 대한 관심을 불러일으킬 수 있다는 얘기입니다.

R People

이용균 대표, '차세대 리더 100' 선정

이용균 대표가 시사저널의 ‘2022 차세대 리더 100’에 선정됐습니다. 정치, 경제, 사회, 문화 등 각 분야에서 향후 한국에 큰 영향력을 행사할 걸로 기대되는 인물 100명에 뽑힌 거죠. 이 대표는 "기업은 사업을 통해 가치를 만드는 것이 목표가 돼야 한다"고 밝혔습니다.

"부동산의 모든 것 담는 회사"

정민선 COO(최고운영책임자)가 경제 매체 이투데이와의 인터뷰에서 "깊고 차별화된 데이터로 부동산 시장 구조를 혁신할 수 있는 ‘고도화된 통합 프롭테크 플랫폼’을 구축하고 ‘부동산의 모든 것을 담는 회사’가 되는 게 알스퀘어의 목표"라고 밝혔습니다. 정 COO는 현장 경험과 탄탄한 이론을 함께 갖춘 인물로 평가받습니다. 회계사로 사회에 첫발을 내디딘 후 MBA를 거쳐 컨설팅, 전략기획, 경영관리 등 다양한 경험을 쌓았습니다.

"시장 알면 라이프스타일 변화도 파악"

상업용 부동산 시장이 거친 금리 인상의 ‘파고’를 겪고 있습니다. 진원창 빅데이터분석실 실장은 중앙일보 인터뷰에서 “시장 흐름을 알면 떠오르는 공간과 새로운 라이프스타일을 한발 앞서 파악할 수 있다”고 말합니다. 업무 공간이 포화한 강남을 떠난 기업들이 성수동에 몰리고, 압구정로데오 상권이 수십 년 만에 다시 유동 인구로 북적이는 게 대표 사례입니다.