서울 오피스 시장은 3분기 연속 공실률 하락과 임대료 상승을 기록하며 표면적으로 안정화 흐름을 이어가고 있습니다. 다만 공실 감소는 YBD 및 일부 랜드마크 자산에 집중되며, CBD·GBD·BBD 등 주요 권역에서는 오히려 공실이 증가하는 모습도 나타났습니다. 시장 전반이 회복됐다기보다는 선별적 수요에 의해 지표가 변화하는 국면으로 해석됩니다.

2025년 서울 오피스 투자시장은 연간 거래규모 약 26.1조 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했습니다. 다만 투자시장 역시 전반적 회복이라기보다, 프라임급 오피스 등 우량 자산에 거래가 집중된 결과로 풀이됩니다. 코어 자산 중심으로 유동성이 제한적으로 흐르는 ‘선별적 투자 시장’에 진입했다는 평가입니다.

• 서울 오피스 평균 임대료(NOC)
  2025년 4분기 267천 원/평
  → 전분기 대비 +0.6%
  → 전년 동기 대비 +3.5%
  
  
• 서울 오피스 권역별 평균 임대료 (NOC, ’25.4Q)
  CBD 약 302천 원/평
  GBD 약 305천 원/평 → 최고
  YBD 약 267천 원/평
  BBD 약 215천 원/평
  기타 203천 원/평 → 최저
  → 최고/최저 임대료 비교 : 약 100천 원 차 (약 +50% 격차)

• ’25.4Q 서울 오피스 평균 임대료는 전분기 대비 0.6% 상승한 267천 원/평을 기록하며 상승 흐름을 이어갔습니다.

• 2025년 4분기 서울·분당 오피스 거래
  거래 금액 6.9조 원
  거래 면적 약 24만 평

• 수익증권 거래 비중 46%
• 전략적 투자자(SI) 점유율
  거래 건수 기준 약 40%, 거래 금액 기준 약 20%
  → 건수 대비 금액 비중 낮음, 중형 딜 중심 적극 매수 흐름

• ’25년 4분기 거래 규모는 6.9조 원으로 전분기 대비 소폭 감소했습니다.

• 다만 연간 기준 누적 거래 규모가 26.1조 원을 기록하며 서울 오피스 투자시장은 역대 최대 규모로 확대되었습니다.

• 다만 이번 거래 확대는 시장 전반의 투자 회복이라기보다, 대형 자산 중심의 거래와 구조적 투자 방식 변화가 결합된 결과로 해석됩니다. 특히 4분기의 전체 거래 금액의 46%가 수익증권 형태로 이루어지며, 취득세 절감과 거래 효율성을 고려한 구조형 투자 방식이 빠르게 확산되고 있습니다.

• 또한 전략적 투자자(SI)가 거래 건수 기준 약 40%를 차지하며, 단순 투자 목적을 넘어 사옥 확보 및 그룹 내 자산 재편을 위한 거래가 활발하게 나타난 것으로 보입니다.

RA 유저분들의 최근 3개월간의 행동 데이터를 보면, 가장 많이 활용된 기능은 단연 ‘통계분석’이었습니다. 출시 6개월 만에 전체 사용의 35%를 차지하며 다른 기능들을 크게 앞선 압도적 1위로 자리 잡았습니다.

그 뒤를 이어 오피스 시장을 다루는 마켓리포트(24%), 빌딩 간 비교 기능인 비교(24%)가 나란히 2·3위를 기록했습니다. 물류 리포트는 12%로 뒤를 이었으며, 기타 기능은 5% 수준이었습니다. 

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