#156번째ㅣ유니버스🪐 금광은 옛말, 이제는 AI연산광(演算鑛).. 21세기 광산에 400억 달러 골드러시

2025. 10. 17.

[알스퀘어 유니버스] 트럼프 관세 정책, 상업용 부동산 투자자도 관심 가져야 하는 이유

2025. 10. 17.

알스퀘어 유니버스는 국내외 3만여 명의 상업용 부동산 업계 종사자가 구독 중인 뉴스레터입니다.

상업용 부동산 시장의 날씨를 살펴보다

CRE Climate

국내 상업용 부동산 시장 일기예보

구름 사이 햇살, 비치려는 흐름☀️

서울 오피스는 프라임급을 중심으로 안정적 흐름이 이어지고 있습니다.

물류센터는 우량 자산을 중심으로 개선 조짐을, 지식산업센터는 일부 우수 자산부터의 미약한 반등을 기대하고 있습니다.

#국내 상업용 부동산 #시장 일기예보 #회복의 조짐

국내외 부동산 시장의 핵심 이슈를 해독하다

RSQUARE's Property Decoding

금광은 옛말, 이제는 AI연산광(演算鑛)

21세기 광산에 400억 달러 골드러시

아메드 야히아 알 이드리시(MGX CEO), "데이터센터는 사실상 21세기의 인프라"

세계 최대 자산운용사 블랙록과 마이크로소프트(MS), AI 반도체 기업 엔비디아가 참여한 글로벌 투자 컨소시엄이 데이터 센터 설계·운영사인 '얼라인드 데이터 센터스(Aligned Data Centers)'를 약 400억 달러(약 57조원)에 인수하는 초대형 거래를 성사시켰습니다.

🤝기술 기업-국제 자본의 결합

이번 거래는 지난해 출범한 'AI 인프라 파트너십(AIP)' 최초의 딜이자 사상 최대 규모의 데이터센터 인수입니다. 2024년 블랙스톤 등이 호주 에어트렁크(AirTrunk)를 인수한 166억 달러 기록을 크게 경신했습니다. AIP는 최대 300억 달러의 자기자본 투입 등을 계획하며 전세계 곳곳에 차세대 데이터센터를 건설할 막대한 실탄을 준비하고 있습니다.

해당 파트너십에는 아부다비 국부펀드 MGX, 일론 머스크의 xAI 등도 참여 중으로, 이번 인수에 기술 기업과 국제 자본이 총집결했습니다.

이처럼 글로벌 데이터센터 투자 트렌드는 최근 몇 년간 급격히 달라지고 있습니다. 과거 통신사나 IT기업 위주였던 투자자 풀에 이제는 사모펀드, 인프라펀드, 국부펀드 등 재무적 투자자들이 대거 가세해 시장 주도권을 확보하고 있습니다.

⚔️하이퍼스케일 DC 및 반도체 Capex 확보 전쟁
이번 인수의 근본 배경에는 전례 없는 AI 자원 수요의 폭발이 있으며, 이에 대응하기 위한 기업의 공격적인 전력 인입 용량(capacity pipeline) 확보 전략이 있습니다.
- 빅테크: 알파벳, 아마존, 메타, 마이크로소프트, 코어위브(CoreWeave) 등은 2025년 한 해에만 약 4,000억 달러 규모 AI 인프라 Capex를 집행할 전망입니다.

- 오픈AI: 최근 엔비디아, AMD, 브로드컴과 협력 계약을 맺으며 약 1조 달러 규모의 인프라 투자를 추진하고 있으며, 이는 약 26GW IT Load에 해당합니다. 미국의 약 2,000만 가구 전력 사용량에 맞먹는 규모입니다.

- 메타: 자체적으로 멀티-기가와트급 하이퍼스케일 DC 캠퍼스를 건설 중이며, 2026년 가동 예정인 Prometheus와 최대 5GW까지 스케일링 가능한 Hyperion 프로젝트가 대표적입니다.

⚖️신중론

한편, 투자 광풍에 대한 우려의 시각도 존재합니다. 영란은행(BoE) 등 일부 기관은 현재 AI 인프라 투자가 2000년대 초 닷컴 버블을 연상시킬 정도의 과열 조짐이 있다고 경고하며 신중론을 제기합니다.

그럼에도 불구하고 기업과 투자자들은 데이터센터 자산에 공격적으로 자금을 투입하고 있습니다. 금융 투자자들이 과거 오피스나 리테일 대신 데이터센터, 통신타워 등 디지털 인프라로 눈을 돌리는 흐름이 더욱 가속화되며 데이터센터가 AI 시대의 핵심 인프라로 떠오르고 있습니다.

이 같은 글로벌 흐름은 한국 데이터센터 시장에도 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 전 세계는 지금 디지털 시대의 산업기반을 재편하는 대전환기에 놓여 있으며, 한국 역시 고성장하는 AI 인프라 수요와 함께 이 변화의 중심에서 규제, 인프라, 기술 투자 등 복합적인 선택지를 마주하고 있습니다.

리포트로 시장을 읽다

Market Report

“상징성보다 실리” 서울 오피스 시장, 임차인 선택 기준 달라졌다
2025 산업별 경기흐름과 임차시장 변화
알스퀘어 리서치센터 발간

알스퀘어 리서치센터가 2025 오피스 임차시장 트렌드 리포트 '산업별경기 흐름과 임차시장 변화'를 발간했습니다.

안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 “서울 오피스 시장은 경기 불확실성 속에서 임차인의 선택이 점진적으로 변화하고 있다”며, “과거에는 상징성과 입지를 중시하고 핵심 권역과 대형 빌딩을 선호했지만, 현재는 효율성과 비용 절감이 핵심 가치로 자리 잡았다. 임대인은 임차인을 유치하기 위해 할인 조건, 내부 구조 조정, 지역 특화 전략 등을 세밀하게 마련해야 한다”고 조언했습니다.

리포트 다운 받기

전시와 작품으로 시장을 읽다

Market on the Canvas

아르누보의 꽃: 알폰스 무하 특별개관전

🖼️ 전시 소개

📅 2025. 09. 05 ~ 2025. 12. 07

🏛️ 마이아트뮤지엄 원그로브점

🕰️ 10:00 ~ 19:40(입장마감 19:00)

이번 전시는 마이아트뮤지엄 원그로브의 개관 기념 전시입니다.

포스터, 판화, 드로잉, 유화, 장식 오브제 등 300여 점의 오리지널 작품을 선보이며, 화려한 색채와 유려한 곡선, 매혹적인 여인상으로 대표되는 '르 스타일 무하' 를 조명합니다.

🎨 작가 소개ㅣ알폰스 무하

(Alphonse Maria Mucha)

알폰스 무하 는 1860년 7월 24일생의 체코 출신 화가이자 디자이너로, 파리에서 극장 포스터, 삽화, 광고, 장식 패널 등 다양한 상업 디자인을 통해 아르누보 운동의 선두주자로 자리 잡았습니다.

화려한 색채와 유려한 곡선이 돋보이는 무하의 독창적 스타일은 순수미술과 상업예술의 경계를 허물며 예술의 대중화에 기여했습니다.

AI가 그려준 8월의 상업용 부동산 시장

Mucha Style

이 작품은 무하 특유의 장식적 아르누보 양식으로 8월 서울 상업·업무용 시장을 재해석했습니다. 꽃장식과 긴 머리칼의 흐름은 시장 회복의 지속성과 생명력을, 배경의 도시 스카이라인은 현대적 부동산 거래의 무대를 상징합니다. 은은한 황토·녹색 팔레트는 일시적 조정 속에서도 유지되는 긍정적 기조를 담아냈습니다.

알스퀘어 애널리틱스(RA, Rsquare Analytics)로 부동산 시장의 트렌드를 읽다

RA: Trend RAder

이미지 출처 : Google

서울 오피스 임대시장, 구조적 변곡점 진입

알스퀘어 리서치센터에 따르면, 경기 둔화와 비용 부담 심화로 임차인 이동 행태와 임대면적 소비 패턴에 변화가 나타나고 있습니다.

기업의 재정 부담이 확대됨에 따라 비용 절감을 목적으로 서울 3대 권역(CBD·GBD·YBD)을 벗어나 기타 지역으로 이전하는 수요가 점진적으로 늘고 있다는 분석입니다.

면적 소비 패턴 변화 역시 두드러집니다. 과거에는 더 큰 면적으로 증평 이전하는 사례가 일반적이었으나, 최근에는 오히려 기존보다 작은 면적으로 감평 이전하는 사례가 늘고 있습니다.

대형·중형 빌딩보다 소형 빌딩으로 이동하는 비중도 확대되며, '양질의 건물로 이전하려는(Flight to Quality)'는 흐름은 다소 약화될 것으로 보입니다.

📊주요 데이터 카드

산업별 동향

🏭 제조업

경상이익: 2021년 4분기 이후 하락세

고용현황: 정체, 전망 낙관적이지 않음

법인사업자 수: 2020년 이후 증가율 둔화 → 2024년 2.2%

🧱 건설업

생산력: 22년 9월 이후 하락 전환, 수주·기성액 부진

건설경기지수: 등락 반복하다가 최근 4개월 연속 하락

법인사업자 수: 2021년 이후 증가율 둔화 → 2024년 2.0%

🏦 금융·보험업

당기순이익: 보험업 기준 전년 동기 대비 16.7% 감소
(자동차보험 손해율, 생보 손실 부담 증가 영향)

법인사업자 수: 2024년 증감률 2.4%, 반등했지만 여전히 낮은 수준

💻 정보통신업·AI

종사자 수 및 매출액: 2020년 이후 증가 지속, 다만 상승세는 둔화

인력수요: 기술개발 확대 → 고용규모 확장 가능성

법인사업자 수: 2024년 4%대 증감률 → 다른 산업 대비 양호

🚀 벤처투자

펀드 결성액·투자액: 증가, 반면 피투자기업 수 감소(특정 기업에 집중 투자)

고용전망지수: 여전히 100 미만 유지

벤처기업 수: 전반적으로 감소 추세, 전체 종사자 규모는 유지 전망

서울 오피스 임대 시장 동향

공실률·임대료 트렌드
🏢 전체 공실률: 전반적 상승세, 공급 증가·고용 정체 영향
📍 YBD 공실률: 2.68% (2025년 2분기 기준), 3대 권역 중 가장 안정적
📍 GBD 대형 오피스 공실률: 1%대 유지, 전 분기 대비 감소, 견조한 수요 반영
🏭 서울기타 지역 공실률: 상승세 지속, 마곡 등 공급물량 영향
💸 E-NOC: 상승세 둔화, 공실률 증가로 상승 한계 도달

공급·흡수 지표
📦 순흡수면적: 5.6만㎡ (2025년 2분기), 전기 대비 증가, 회복은 아직 불확실
🏗️ 향후 공급: 2029년 도심권·가양·장지 등에 대규모 예정, 공실률 추가 상승 요인
🏬 공급 영향: 2027년부터 본격화 예상, 공급 전환점 도달 가능성 있음

임차인 이동 트렌드
🔁 동일지역 내 이전 비중: 증가, 경기 불확실성에 따른 이동 최소화 전략
↘️ 타 핵심권역 간 이전 비중: 감소, 비용·입지 안정성 고려
📍 서울기타 지역 이전 비중: 점진적 증가, 감평 중심, 비용절감 목적 강함
📍 수도권·지방 이전 수요: 서울기타에서의 확산 경향 관측, 분산화 트렌드 반영

임차면적 및 빌딩 유형 변화
➕ 증평 이전 비중: 감소, 공간 확장 수요 감소
➖ 감평 이전 비중: 증가, 비용 절감·효율 추구 강화
🏢 대형·중형 빌딩 이전 비중: 감소, 프라임 오피스 선호 약화 조짐
🧱 소형 빌딩 이전 비중: 증가, Flight to Quality 흐름 둔화 가능성

권역별 이전 선호도 변화

📈 GBD 선호도: 여전히 가장 높음 (3대 권역 중)
📉 CBD·YBD 선호도: 전체적으로 감소
📈 서울기타 지역 선호도: 증가 (2022~23 대비 2024~25.1H 기준)
📉 분당·수도권 지방 선호도: 일부 감소 추세