2024년 2분기 서울 오피스 매매지표

전분기 대비 0.3% 상승

• 2024년 2분기 서울 오피스 매매지수는 477.7포인트로, 전 분기보다 0.3%, 저년 동기 대비 1.7% 하락했습니다.
• 2018년부터 2022년까지 연간 10% 이상 높은 상승세를 보이다 이후 정체가 지속되는 상황입니다.

• 서울 오피스 매매 시장은 임대 및 공급 등 시장 환경의 변화가 크지 않았습니다. 가격은 2022년 3분기 이후 정체입니다.
• 올해 지속적인 가격 정체와 임대료 상승으로 켑레이트 스프레드는 증가하고 있습니다. 금리가 인하된다면, 오피스 가격은 상승할 가능성이 높은 것으로 분석됩니다.

• 2024년 2분기 캡레이트는 4.7%로 2022년 4분기부터 조금씩 상승하는 모양새입니다.
• 2024년 2분기 캡레이트 스프레드는 120bps 수준으로 장기적인 추세(250~300bps)보다 훨씬 낮은 수준입니다.

• 향후 캡레이트는 더욱 상승할 것으로 보이는데 그 이유는 다음과 같습니다.
• 높은 금리로 인한 가격의 정체와 양호한 임대시장으로 인한 임대료 인상이 지속되고 있어 상승 압력이 있습니다.
• 캡레이트 스프레드도 낮은 수준을 유지하고 있어 켑레이트 또한 상승할 것으로 보입니다.

• 2024년 2분기 서울 지식산업센터 매매지수는 200.1포인트입니다.
• 전 분기 대비 5.7% 낮아졌습니다. 고점인 2022년 2분기 대비 20.0% 하락한 수치입니다.

• 2022년까지 지식산업센터의 높은 가격 상승은 아닌 주택 규제로 인한 투자의 이전이 발생했기 때문으로 보입니다. 
• 고점 대비 비교적 큰 변동성도 임대가 아닌 투자 수요를 바탕으로 형성된 결과로 분석됩니다.

• 2024년 2분기 서울 지식산업센터 거래량은 1667억원으로 전분기보다 34.2% 증가한 수치입니다.

• 그런데도 매매지수(가격)이 크게 하락한 것은 매도인 측의 '파격적인 가격 인하 거래'의 결과로 보여집니다.
• 지산은 오피스에 대비 적은 투자금으로 매입할 수 있어, 투자 환경이 가격과 거래량에 영향을 많이 미치는 편입니다.

• 오피스와 지산의 가격은 유사한 추세를 보입니다. 지산은 2019년까지 오피스보다 낮은 상승, 2020년 2분기부터 2022년 2분기까지 오피스보다 높은 상승을 기록했습니다.

• 지산은 △저렴한 임대료 △사무실 활용 가능한 점을 토대로, 3대 핵심 권역(CBD, YBD, GBD) 보다는 가산, 구로, 마곡, 송파, 영등포, 성수 등 주변 지역에 입지해 오피스와 상호 보완적인 시장을 형성합니다.