서울 오피스 공실률이 2분기 연속 상승했습니다. 자연 공실률 보다 여전히 낮은 상황이나, 주요 권역 내 대기업 계열사가 임차 면적 효율화에 돌입하는 등 미묘한 시장 기류가 감지됩니다.

오피스 투자 시장은 연면적 9,900㎡이하 소형 빌딩 매수가 주도 했습니다. 서울·분당 오피스 거래규모는 1.4조원으로 지난 분기 절반 수준에 그쳤습니다.

수도권 물류센터 임대차·매매 시장은 과잉 공급 위험에서 벗어나지 못하고 있습니다. 상온 센터 평균 공실률, 저온 센터 평균 공실률 모두 올랐습니다. 거래액은 증가 했으나 절반 이상이 선매입 약정에 따른 소유권 이전 사례입니다.

2024년 2분기 서울 오피스 공실률 '2.6%' 

• 2024년 2분기 서울 오피스 공실률은 2.6%입니다. 전분기보다 0.2%P 소폭 상승했습니다. 
• 2분기 연속 상습세입니다. 신축 자산의 공실 해소는 이전과 다르게 더뎌지고 있습니다.

• 신규 업무 지구로 떠오르는 고덕과 마곡은 사옥 형태로 공급되는 자산이 많습니다. 그래서 공실률 개선에 미치는 영향은 제한적입니다.
• 아직 자연 공실률(5.0%)보다 아래입니다. 그러나 주요 권역 내 대기업 계열사가 임차 면적 효율화에 돌입하는 등 모니터링이 필요합니다.

• 2024년 2분기 서울 오피스 평당 명목 임대료는 96,066원 입니다.
• NOC 상승률은 전년동기 대비 6.3%로, 3개년 CAGR(6.8%)보다 하회하는 수치입니다.

• 임차 수요가 둔화되며, 신축 자산 공실 해소 속도가 상대적으로 느려지고 있습니다. 이전까지 준공 전 선 임차 활동이 매우 활발했던 것에 비하면 변화된 임차 시장 분위기가 감지됩니다. 
• 수요 확장 둔화세는 임대료에도 영향을 미치고 있습니다. 임대차 시장에 면밀한 모니터링과 수요 동향 파악이 필요한 시기입니다.

• 2024년 2분기 서울·분당 권역에서 오피스가 지난 분기 절반 수준인 1.4조원 거래됐습니다.
• 올해 누적 거래량은 4조원으로 지난해 상반기와 유사한 규모입니다.

• 연면적 9900㎡이하 소형  빌딩 매수가 중심이 됐습니다. 전체 거래액 중 소형 빌딩 비중이 가장 높았습니다.
• 업계 이목을 끈 건 '강남 더 에셋'입니다. 평당 4500만원을 제안한 것으로 알려졌습니다. 매각 초기 예상 가격을 상회하는 수치입니다.
• 유동성이 제한적인 상황이 지속되며, 투자 경쟁력 측면에서 자산간 양극화가 심화되고 있습니다.

• 수도권 물류센터 누적 공급량이 1000만평을 돌파했습니다.
• 대규모 공급의 여파로 공실률 상승에 압력이 가해지고 있습니다.
• 상온 센터는 16.9%로 지난 하반기 대비 6.6%P 상승했고, 저온 센터 공실률은 41.2%로 5.7%P 올랐습니다.

• 저온 물류센터 공실 리스크는 이어집니다. '저온' 면적을 상대적으로 상황이 나은 '상온'으로 전환하는 추세도 가속화되고 있습니다.
• 임대료도 변화의 폭이 작습니다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 33,106원, 저온 평균 물류센터 임대료는 61,951원입니다. 작년 하반기 대비 각각 646원, 840원 소폭 상승했습니다.

• 2024년 상반기 물류센터 총 거래액은 2.9조원입니다.

• 작년 하반기 대비 70% 증가한 수치지만, 이중 절반 이상 (1.6조원)이 선매입 약정에 따른 소유권 이전 사례입니다.
• 이를 제외한 실물 자산 거래액은 작년 하반기와 비슷합니다.
• 이런 가운데, 부실 채권(NPL) 성격의 물류센터 거래가 관측되고 있습니다.