[RSQUARE] #185번째 UNIVERSE🪐 AI가 끌어올린 ‘빈 땅’의 몸값

2026. 10. 30.

2026. 10. 30.

알스퀘어 유니버스는 국내외 3만여 명의 상업용 부동산 업계 종사자가 구독 중인 뉴스레터입니다.

상업용 부동산 시장의 날씨를 살펴보다

CRE Climate

걷히는 구름, 회복은 제각각🌤️

서울 오피스는 프라임 자산의 임차 수요가 견조하지만, 권역·자산별 공실 흐름은 엇갈리고 있습니다. 물류센터는 상온시설을 중심으로 임차 수요와 공실 해소 사례가 이어지는 가운데, 지식산업센터는 전국적인 회복을 판단하기에는 근거가 제한적입니다.

#상업용 부동산 #시장 일기예보 #자산별 온도차

국내외 부동산 시장의 핵심 이슈를 해독하다

RSQUARE's Property Decoding

AI가 끌어올린 ‘빈 땅’의 몸값
— 창고도 공장도 아닌 야외 적치장에 글로벌 자본이 몰린다

미국 버지니아주의 데이터센터 건설 현장 주변. 철강과 콘크리트, 발전기, 변압기, 건설장비를 실은 트럭이 쉴 새 없이 오갑니다. 그러나 이 막대한 자재를 공사에 투입하기 전까지 쌓아둘 공간은 충분하지 않습니다.

이 틈에서 주목받기 시작한 자산이 있습니다. 건설자재와 중장비, 배송 차량 등을 보관하는 '산업용 야외 적치장(Industrial Outdoor Storage·IOS)'입니다. 대개 10에이커, 약 4만㎡보다 작은 자갈밭이나 포장 부지로, 화려한 건물도 특별한 설비도 없습니다.

한때 상업용 부동산 시장의 변방에 머물던 이 ‘빈 땅’이 AI 데이터센터 붐의 숨은 수혜 자산으로 떠오르고 있습니다.

🚚 데이터센터 1GW에 트럭 10만 대
데이터센터는 완공된 건물만으로 만들어지지 않습니다. DAT Freight & Analytics에 따르면 데이터센터 용량 1GW를 건설하는 데 철강·콘크리트·발전기·장비 등을 운반하는 트럭 약 10만 대분의 물량이 필요합니다.

공사가 진행되는 수년 동안 이 자재와 장비를 현장 가까이에 쌓아둘 전초기지가 필요합니다. 일반 창고에 넣기에는 크고 무거우며, 실내 보관이 필요하지 않은 품목도 많습니다. 데이터센터 주변의 야외 적치장이 물류 흐름을 연결하는 핵심 공간이 된 이유입니다.

데이터센터 개발사와 시공사에 적치장 임대료는 전체 사업비에서 차지하는 비중이 크지 않습니다. 공사 지연을 막고 현장 접근성을 확보할 수 있다면 높은 임대료도 감당할 수 있습니다. 이 구조가 적치장 소유주의 가격 결정력을 높이고 있습니다.

🚧 필요한 땅은 늘지만, 새로 만들기는 어렵다
수요가 급증해도 공급은 쉽게 늘지 않습니다. 야외 적치장은 소음과 트럭 통행, 경관 훼손 문제로 지방정부와 주민의 선호도가 낮습니다. 미국 상당수 지역에서 신규 인허가를 받기 어려운 이유입니다.

더 흥미로운 점은 데이터센터 개발 자체가 기존 적치장을 없애고 있다는 것입니다. 미국의 대표적인 데이터센터 시장인 버지니아주 매너서스에서는 기존 야외 적치장 200에이커 이상이 데이터센터 부지로 전환될 예정입니다. 이는 현지 적치장 공급의 20%가 넘는 규모입니다.

데이터센터는 적치장 수요를 늘리는 동시에, 적치장으로 사용할 땅을 잠식합니다. 수요 확대와 공급 감소가 동시에 일어나는 역설적인 구조입니다.

이 같은 불균형 속에서 미국 산업용 야외 적치장 임대료는 2021년 이후 전국 평균 32% 상승했습니다. 휴스턴·서배너·노퍽 등 수요가 강한 8개 시장에서는 2020년 이후 상승률이 110%를 넘었습니다.

💰 작은 땅을 모아 기관투자 상품으로
야외 적치장은 오랫동안 지역 운송회사와 장비 임대업체, 개인 사업자가 소유했습니다. 개별 자산의 거래금액이 작고 정보도 표준화되지 않아 대형 기관투자자가 직접 접근하기 어려웠습니다.

이제 전문 운용사들은 여러 지역의 소규모 적치장을 하나씩 인수해 대형 포트폴리오로 묶고 있습니다. 파편화된 자산을 기관투자자가 투자할 수 있는 규모와 형태로 바꾸는 이른바 ‘롤업(Roll-up)’ 전략입니다.

브룩필드는 야외 적치장 소유기업 피크스톤리얼티트러스트를 12억달러에 인수하기로 했습니다. JP모건자산운용은 제니스 IOS와 함께 33개 시장에서 약 100개 자산을 모았고, 스타우드프로퍼티트러스트의 합작사는 지난 8월 관련 포트폴리오에 6억7200만달러를 대출했습니다.

캐털리스트인베스트먼트파트너스는 6년간 14억달러 규모의 적치장 포트폴리오를 구축했습니다. 블랙스톤의 부동산 대출 부문도 이 시장에서 10억달러 이상을 공급했습니다. AI 산업의 성장이 건물뿐 아니라 공사 과정에 필요한 보조 공간까지 투자상품으로 바꾸고 있는 것입니다.

🔍 모든 빈 땅이 AI 자산은 아니다
산업용 야외 적치장의 투자 논리가 단순히 ‘빈 땅을 사두는 것’은 아닙니다. 데이터센터와 항만, 고속도로, 주요 공사 현장에 접근하기 쉬워야 하고, 중장비와 대형 차량이 드나들 수 있는 용도와 인허가를 갖춰야 합니다.

AI 관련 수요의 지속 기간도 살펴야 합니다. 항만이나 도심 물류를 지원하는 적치장은 장기적인 임차 수요를 기대할 수 있지만, 특정 데이터센터 공사에 의존하는 부지는 준공 이후 수요가 사라질 수 있습니다. 초대형 데이터센터는 여러 개의 작은 부지보다 넓고 연속된 자체 적치 공간을 확보할 가능성도 있습니다.

노후 부지의 배수·포장·조명·보안 시설을 기관투자자 수준으로 개선하는 데 추가 비용이 필요하다는 점도 변수입니다. 결국 같은 야외 적치장이라도 입지와 인허가, 임차 수요의 지속성에 따라 가치가 크게 갈릴 수 있습니다.

👉 AI 시대에는 ‘건물 밖의 공간’도 인프라가 된다
AI 데이터센터 시장의 파급력은 서버가 들어서는 건물에만 머물지 않습니다. 전력망과 변전소, 건설자재와 중장비, 이를 운반하고 보관하는 공간까지 하나의 거대한 인프라 생태계를 형성합니다.

산업용 야외 적치장의 부상은 부동산 가치가 건물의 크기나 화려함만으로 결정되지 않는다는 점을 보여줍니다. 눈에 띄지 않는 땅이라도 산업의 병목을 해결하고 대체 공급이 어렵다면 핵심 자산이 될 수 있습니다.

AI가 바꾼 것은 데이터센터의 몸값만이 아닙니다. 데이터센터가 완성되기 전, 그 옆에서 공사를 떠받치는 ‘빈 땅’의 가치까지 다시 쓰고 있습니다.

리포트로 시장을 읽다

Market Report

2026 서울 주택 전월세 시장 리포트

알스퀘어 리서치센터 발간

리포트 다운로드

RSQUARE Insight Briefing

아파트 월세 비중 58%…서울 임대시장, 계약도 주거비도 달라진다

서울 주택 임대시장이 월세 중심으로 재편되고 있습니다. 아파트뿐 아니라 연립·다세대와 오피스텔에서도 월세가 전세보다 큰 비중을 차지하고, 임대료 상승은 매달 부담해야 할 주거비를 키우고 있습니다. 알스퀘어 리서치센터의 『2026 서울 주택 전월세시장 리포트』는 주택 유형·면적·지역별 차이를 통해 이 변화를 짚습니다.

월세 전환의 속도, 임대료 부담의 분포, 공급이 늘어나는 청년안심주택의 운영 성과를 차례로 살펴봅니다.

Report

아파트도 월세가 과반…유형마다 다른 전환 속도

📊Data

월세 거래 비중｜2026년 2분기·서울
- 아파트: 58%
- 연립·다세대: 66%
- 오피스텔: 81%

전·월세 거래량｜2026년 2분기·서울
- 아파트 신규 계약: 월세 1.77만 건 / 전세 1.27만 건
- 연립·다세대: 월세 약 1.6만 건 / 전세 약 0.8만 건

전세 보증금
- 연립·다세대 평균: 2.5억 원 → 2.2억 원 → 2.4억 원
· 2022년 2분기 → 2023년 1분기 → 2026년 2분기
- 연립·다세대 보증금 미회복 지역: 25개 구 중 20개 구
· 2026년 2분기, 2022년 2분기 대비
- 오피스텔 중위값: 2.4억 원·+14.3%
· 2026년 6월, 2022년 6월 대비
- 아파트 신규 전세: 60㎡ 이하 4.7억 원 / 60~85㎡ 7억 원 / 85~135㎡ 9억 원
· 2026년 2분기

가구·세대 구성 변화
- 1~2인 가구: 205만 → 281만 가구
- 3~4인 가구: 152만 → 127만 가구
· 2015년 → 2025년
- 서울 인구: 1,028만 → 956만 명
- 서울 세대: 421만 → 452만 세대
· 2016년 1분기 → 2026년 2분기

📈Analytics

월세는 특정 주택 유형에 한정된 계약 방식이 아닙니다. 아파트에서도 신규 임대차의 과반을 차지하고, 비아파트에서는 그 비중이 더 높습니다. 임대시장을 판단할 때 전세 보증금뿐 아니라 월세 거래량과 매달 지출하는 비용을 함께 봐야 하는 이유입니다.

전세의 회복 정도와 월세 전환은 구분해서 봐야 합니다. 연립·다세대의 보증금은 과거 수준을 완전히 회복하지 못했지만 오피스텔은 이를 넘어섰습니다. ‘비아파트’라는 한 범주로 묶으면 유형별 차이를 놓칠 수 있습니다.

인구 감소가 곧 임차 수요 감소를 뜻하지는 않습니다. 소형 가구와 세대 수가 늘면서 수요의 단위가 달라지고 있습니다. 다만 이 변화만으로 월세 확대의 원인이나 소형 주택의 수익성을 확정할 수는 없습니다.

서울 아파트 환산 임대료 317만 원, 주거비의 무게

📊Data

아파트 평균 환산 월 임대료｜2026년 2분기·전용 60~85㎡
- 서울: 317만 원·전년 동기 대비 +13.5%
- 서초구: 479만 원
- 강남구: 451만 원
- 성동구: 379만 원
- 송파구: 372만 원

아파트 임대료 상승률｜전년 동기 대비·동일 면적 기준
- 강북구: +26.7%
- 강동구: +26.4%
- 노원구: +24.6%
- 금천구: −10.4%
- 임대료 상승 지역: 25개 구 중 24개 구

연립·다세대 전용평당 평균 환산 월 임대료｜2026년 2분기
- 5평 미만: 15만 원
- 5~10평: 11만 원
- 10평 이상: 5.7~7.3만 원

오피스텔 전용평당 평균 환산 월 임대료｜2026년 2분기
- 5평 미만: 16만 원
- 10평 이상: 10~11만 원

오피스텔 면적별 평균 환산 월 임대료｜2026년 2분기
- 5평 미만: 74만 원
- 5~10평: 91만 원
- 10~15평: 131만 원
- 15~20평: 183만 원
- 20~25평: 225만 원

연립·다세대 층별 전용평당 평균 환산 월 임대료｜2026년 2분기
- 지하 1층: 4.8만 원·5년 전 대비 +26.0%
- 지상 1층: 6.6만 원·5년 전 대비 +22.4%
- 지상 2층: 8.8만 원·5년 전 대비 +18.6%

※ 환산 월 임대료 = 월세 + 보증금×전월세전환율÷12

📈Analytics

월세 확대와 임대료 상승이 함께 진행됩니다. 계약 방식이 바뀌는 가운데 대표 면적의 환산 임대료도 오르고 있습니다. 다만 평균 상승에는 거래된 주택의 구성 변화가 영향을 줄 수 있어, 동일 주택의 임대료가 모두 같은 폭으로 올랐다는 의미는 아닙니다.

작은 집은 월 총액이 낮아도 면적당 비용은 높습니다. 연립·다세대와 오피스텔 모두 작은 면적의 평당 임대료가 높습니다. 소형 주택을 검토할 때는 낮은 월 총액과 높은 단위면적 비용을 함께 봐야 합니다. 이를 곧바로 높은 순수익률로 해석해서도 안 됩니다.

저렴했던 지역·층에서도 부담이 늘고 있습니다. 강북·노원의 높은 상승률과 연립·다세대 지하층의 상대적으로 빠른 상승은 주거비 증가가 고가 지역에만 집중되지 않았음을 보여줍니다. 대체 주거지를 찾는 임차인에게도 선택의 여지가 좁아질 수 있습니다.

청년안심주택 7,259세대 공급…높은 임대율이 수익까지 보장하진 않는다

📊Data

청년안심주택 공급｜2026년 1~3분기·모집공고 기준
- 공급 규모: 20개 단지·7,259세대
- 단지당 평균: 363세대
· 2025년 332세대

공공지원 민간임대 공급｜2025년 연간 → 2026년 1~3분기
- 공급 물량: 3,376 → 4,751세대
- 전체 공급 중 민간임대 비중: 62.4% → 64.4%
- 민간임대 중 운용사를 통한 공급 비중: 34.2% → 49.5%
- 운용사를 통한 공급 물량: 2,355세대
· 2026년 1~3분기

임차 비용｜일반공급·보증금 비율 40% 기준
- 평균 월 임대료: 47.9만 → 69.5만 원·+45.1%
· 2019년 → 2026년 1~3분기
- 평균 보증금: 약 7,000만 → 약 1.2억 원
· 2020년 → 2026년 1~3분기

리츠 운영 성과｜2025년 3분기
- 평균 임대율: 청년안심주택 99.2% / 기타 임대주택 82.9%
- 임대료 수익 지수: 청년안심주택 114.9 / 기타 임대주택 98.3
- 청년안심주택 리츠 영업손익: 흑자 3개·적자 3개
- 기타 임대주택 리츠 영업손익: 흑자 7개·적자 3개

※ 임대율: 동일 자산 단순평균, 청년안심주택 4개·기타 73개 기준
※ 수익 지수: 동일 자산 임대료수익 합계, 2023년 4분기=100
※ 영업손익: 확인 가능한 리츠 16개 기준

📈Analytics

공급 확대와 운용사 참여가 함께 나타납니다. 3개 분기의 민간임대 공급이 전년 연간 물량을 넘어섰고, 그중 운용사를 통한 공급 비중도 커졌습니다. 리포트는 법인·리츠를 활용한 공급과 단지 규모의 확대가 이어질 것으로 봅니다.

임대율과 이익은 별개의 성과입니다. 표본의 높은 임대율과 임대료 수익 지수에도 청년안심주택 리츠의 절반은 영업적자를 기록했습니다. 임대 운영의 성과를 판단할 때는 입주율뿐 아니라 비용 구조와 영업손익을 함께 확인해야 합니다. 이 자료만으로 적자 원인을 특정할 수는 없습니다.

공급이 늘어도 입주자의 부담을 별도로 봐야 합니다. 평균 월세와 초기 보증금이 모두 높아졌습니다. 주변 시세보다 낮게 공급하는 제도적 기준과 실제 입주자가 마련해야 할 비용은 서로 다른 지표입니다. 운영 성과 역시 일부 리츠 표본의 결과이므로 전체 청년안심주택 시장으로 일반화하지 않습니다.

R대리가 들려주는 국내 부동산 시장

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RA Update Note

입찰·공사 정보, 알림부터 영업 이력 관리까지

조건에 맞는 입찰공고와 공사 현장을 메일로 받아보고, 관심 정보와 영업 이력을 한곳에서 관리하세요. 건설자재·건물설비 업체와 건설사 영업 담당자를 위한 기능이 새롭게 추가됐습니다.

❶ 필요한 입찰·공사 정보를 평일마다 메일로

신규 공고부터 개찰·계약 결과, 신규 착공 현장까지

매번 접속해 검색하지 않아도 원하는 조건에 맞는 새 정보를 받아볼 수 있습니다. 참여 가능한 공고를 마감 전에 확인하고, 개찰·계약 결과를 파악하거나 신규 착공 현장을 초기에 발굴해 영업에 활용하세요.

이렇게 설정하세요

조회 조건 그대로 알림 생성: [입찰 > 입찰공고/입찰결과] 또는 [공사현황]에서 조건 조회 → ‘알림 설정’ 클릭
직접 새 알림 등록: [알림] 메뉴에서 원하는 조건으로 등록

❷ 자주 쓰는 조건은 저장하고, 영업 이력은 메모로

필터 저장·관심·메모로 반복 조회부터 후속 관리까지

같은 조건을 매번 입력하는 수고를 줄이고, 여러 공고와 현장을 체계적으로 관리할 수 있습니다. 견적·컨택 이력을 메모로 남겨 담당자 변경이나 재검토 시 활용하고, 관심 목록과 메모를 엑셀로 내려받아 영업 자료로 사용하세요.

이렇게 활용하세요

필터 저장: 자주 쓰는 조회 조건을 저장하고 필요할 때 불러오기
관심 등록: 목록·상세 화면에서 ★ 클릭 또는 여러 건을 선택해 한 번에 등록
메모 작성: 관심 공고·공사 현장 상세 페이지에 견적·컨택 이력 기록

기타 개선사항

입찰 데이터 매시간 업데이트
기존 매일 업데이트에서 매시간 업데이트로 주기를 단축했습니다.
인허가 데이터 조회 속도 개선
[테마 > 인허가]의 데이터 조회 성능을 대폭 개선했습니다.
지도 영역 내 마커 표시 방식 개선
영역 지정 시 마커를 최대 500개까지 표시하던 방식에서, 지도의 기본 마커·클러스터 정책에 따라 표시하도록 개선했습니다.
지하철역 검색 기능 추가
[테마]에서 지하철역을 검색할 수 있습니다.
등기 필터 안내 문구 개선
[테마 > 등기]와 [탐색 > 공공데이터]의 등기 필터 안내를 더 명확하게 다듬었습니다.
승강기 지도 마커 옵션 추가
[버티컬 > 승강기]에서 제조업체와 정밀검사횟수를 마커 옵션으로 선택할 수 있습니다.