[RSQUARE] #182번째 UNIVERSE🪐 몰락한 줄 알았던 ‘Mall’, 상업용 부동산의 왕좌에 오르다

2026. 9. 21.

2026. 09. 22.

알스퀘어 유니버스는 국내외 3만여 명의 상업용 부동산 업계 종사자가 구독 중인 뉴스레터입니다.

상업용 부동산 시장의 날씨를 살펴보다

CRE Climate

회복의 빛, 자산별 온도차🌤️

서울 오피스는 강남과 프라임급 자산을 중심으로 임차 수요가 몰리며 대형 면적의 품귀가 이어지고 있습니다. 물류센터는 저온시설의 상온 전환 효과가 가시화되고 있습니다. 반면 지식산업센터는 회복 시점을 가늠하기 어려운 모습입니다.

#상업용 부동산 #시장 일기예보 #자산별 온도차

국내외 부동산 시장의 핵심 이슈를 해독하다

RSQUARE's Property Decoding

몰락한 줄 알았던 ‘Mall’, 상업용 부동산의 왕좌에 오르다

— 미국 쇼핑몰 가치 1년 새 13% 상승…‘죽은 자산’의 반전

온라인 쇼핑이 확산되고 백화점들이 문을 닫기 시작했을 때, 미국의 쇼핑몰은 가장 먼저 사라질 부동산으로 지목됐습니다. 코로나19 이후에는 방문객마저 끊기며 ‘몰의 종말’이라는 말까지 나왔습니다.

하지만 시장의 예상은 빗나갔습니다. 미국 쇼핑몰 자산가치는 최근 1년간 13% 상승했습니다. 상업용 부동산 10개 섹터 가운데 가장 높은 상승률이자, 전체 상업용 부동산 가격 상승률의 두 배가 넘는 수준입니다. 한때 외면받던 쇼핑몰이 상업용 부동산 시장의 선두 주자로 돌아온 것입니다.

🏚️ 몰을 살린 것은 새로운 공급이 아니라 ‘퇴장’이었다

쇼핑몰의 반등은 수요가 갑자기 폭발해서만은 아닙니다. 오랜 침체기 동안 경쟁력이 떨어지는 자산이 시장에서 대거 퇴장한 영향이 컸습니다.

미국에서는 2008년 이후 약 200개 쇼핑몰이 폐점했고, 현재 운영 중인 몰은 약 900개로 줄었습니다. 신규 쇼핑몰 개발도 거의 중단됐습니다. 공급이 줄어든 사이 살아남은 우량 몰에는 소비자와 브랜드가 집중됐고, 공실률과 임대료가 함께 개선되기 시작했습니다.

과거에는 몰이 많다는 것이 경쟁력이었지만, 지금은 대체할 공간이 부족하다는 희소성이 살아남은 자산의 가치를 높이고 있습니다.

🍽️ 물건을 사는 곳에서 시간을 보내는 곳으로

살아남은 쇼핑몰은 과거의 모습 그대로 버틴 것이 아닙니다. 온라인 쇼핑과 직접 경쟁하는 일반 상품 판매 비중을 줄이고, 명품 매장과 인기 레스토랑, 엔터테인먼트 시설처럼 온라인으로 대체하기 어려운 콘텐츠를 채웠습니다.

미국 최대 쇼핑몰 소유주인 사이먼프로퍼티그룹의 주가는 2016년 이후 처음으로 종전 최고치를 넘어섰습니다. 한때 미국 시장 철수를 추진했던 유니베일로담코웨스트필드도 올해 약 10억달러를 투입해 주요 몰의 지분을 추가 인수했습니다. 우량 몰의 임대료와 임차인 매출, 순영업소득이 다시 성장하기 시작했기 때문입니다.

회복은 최상위 몰에만 나타나는 현상도 아닙니다. 중간 등급 쇼핑몰을 보유한 CBL프로퍼티스도 방문객과 임차인 매출이 증가하자 2025년 7월 이후 쇼핑몰 5개를 새로 매입했습니다. 몇 년 전만 해도 자산을 처분하던 사업자가 다시 매수자로 돌아선 것입니다.

🔍 쇼핑몰의 반전, 자산보다 운영이 만든다

이번 반등이 모든 쇼핑몰의 부활을 의미하지는 않습니다. 외식과 엔터테인먼트 시설은 집객력이 높지만, 운영에 실패한 임차인을 대체하기 어렵다는 위험도 있습니다. 쇼핑몰 가치 역시 10년 전 고점에는 아직 미치지 못합니다.

시장이 다시 평가하는 대상은 단순히 규모가 큰 쇼핑몰이 아닙니다. 오랜 침체기를 견딜 수 있는 입지를 갖추고, 소비자가 방문해야 할 이유를 만들며, 변화한 수요에 맞춰 임차인 구성을 바꾼 자산입니다.

👉🏻 쇼핑몰의 부활은 오프라인 리테일의 완전한 승리가 아니라, 공급 구조조정과 운영 혁신을 통과한 자산에 수요가 집중되는 과정입니다.

결국 리테일 자산의 가치를 결정하는 것은 판매면적 자체가 아닙니다. 어떤 브랜드와 콘텐츠를 담고, 고객이 얼마나 오래 머물게 하며, 그 경험을 임차인의 매출과 임대료로 연결할 수 있는지가 중요합니다.

한때 시장에서 버림받았던 쇼핑몰의 반전은 하나의 질문을 던집니다.

죽어가는 자산이 살아난 것일까요, 아니면 살아남을 자산만 남은 것일까요?

리포트로 시장을 읽다

Market Report

2026 시니어 주거 리포트

알스퀘어 리서치센터 발간

리포트 다운로드

RSQUARE Insight Briefing

초고령사회 진입에 따른 한국 시니어 주거 및 케어 마켓 해독

알스퀘어 리서치센터가 발간한 '2026 시니어 주거 리포트:국민 3명 중 1명이 시니어, 한국은 준비되었나'를 깊이 있게 해독해 드립니다. 초고령사회 전환기 속에서 선진국 대비 현저히 부족한 시니어 주택 공급 현황과 고령층의 자산·소득 확대에 따른 고급 주거 니즈, 그리고 새로운 투자 대안으로 떠오르는 데이케어센터 시장의 맥락을 짚어봅니다.

Report

극심한 공급 가뭄과 강력한 이주 수요

📊Data

주요 국가별 시니어(60세 이상) 주택 공급 비율:
미국: 5.58% (Independent Living, Assisted Living, Memory Care 등)
영국: 4.42% (Sheltered House, Integrated Retirement Housing)
일본: 2.12% (유료노인홈, 서비스형 고령자주택)
한국: 0.11% (노인복지주택, 유료 양로시설, 고령자복지주택 등)
> 한국과 미국의 공급 비율 격차는 약 50배, 일본 대비 약 20배 수준으로 극심한 공급 부족 상태

은퇴자 시니어 주택 이주 의향 및 주거 선호도:
은퇴자 10명 중 6명 이상(64%)
시니어 주택으로의 이주 의향 보유

선호 거주 지역:
도심 55%
도시 근교 37%
전원·휴양 8% (생활 인프라 및 접근성 중심)

주요 주거 선호 요인:
고령자를 위한 다양한 복지시설 36%
안전한 고령 친화 생활공간 31%
주거비 및 생활비 경감 22%
심신 건강에 좋은 자연환경 10%

📈Analytics

한국의 고령화 속도는 세계 최고 수준이나, 60세 이상 인구 대비 시니어 주택 공급 비율은 0.11%에 불과하여 주요 선진국(미국 5.58%, 일본 2.12%)에 비해 공급 불균형이 극심한 상황입니다.

반면, 은퇴자의 64%가 시니어 주택으로의 이주 의향을 밝히며 높은 잠재 수요를 보이고 있습니다.

특히 선호 거주 지역이 전원·휴양(8%)보다 도심(55%) 및 도시 근교(37%)에 집중되어 있어, 향후 의료·상업·문화시설 등 생활 인프라 접근성이 우수한 도심형 시니어 레지던스 개발 사업이 시장 성장을 주도할 것으로 전망됩니다.

시니어 가구의 고가 이용료 지불 능력 확대

📊Data

60세 이상 시니어 가구 평균 보유 자산
2015년 약 3.6억 원 → 2025년 약 6.0억 원으로 지속 증가

60세 이상 시니어 가구 평균 순자산
2015년 약 3.1억 원 → 2025년 약 5.3억 원으로 확대

60세 이상 시니어 가구 주택 소유 비중
2016년 41% → 2024년 46%로 상승

60세 이상 시니어 가구 소득 비중
연 소득 1억 원 이상 가구 비중이 2025년 37%까지 증가

일하는 시니어
55~79세 고용률이 60% 수준에 근접 (경제활동인구 약 1,001만 명)

보유 자산별 월 이용료 수용도 및 선택/저해 요인:
자산 10억 원 이상 가구
- 월 200만 원 이상 수용 가능 비율 총 68.8%
- 월 200만~300만 원 미만 수용도 50.7%
- 월 300만 원 이상 18.1%

자산 6억~10억 원 가구
- 월 200만~300만 원 미만 수용도 50.2%

시니어 주택 선택 핵심 요인
가격 및 비용 부담(60%)
의료·돌봄 연계 서비스(51%)
독립된 생활 공간 보장(32%)

입주 결정의 주요 저해 요인
가격·비용 부담(68%)
서비스 품질 불신(39%)
낯선 환경 부담감(39%)

📈Analytics

실물 자산 상승과 고용 유지에 힘입어 60세 이상 가구의 평균 자산이 6억 원(순자산 5.3억 원)에 도달하고 연 소득 1억 원 이상 가구 비중이 37%에 이르는 등 시니어층의 실질 구매력이 크게 강화되었습니다.

보유 자산 10억 원 이상 고소득층의 경우 68.8%가 월 200만 원 이상의 고가 주거 이용료를 지불할 의사가 있는 것으로 분석됩니다.

이들은 단순히 거주 공간만을 원하기보다 의료·돌봄 연계 서비스(51%) 및 고품질 운영 체계를 핵심 기준으로 삼고 있으므로, 전문 케어 서비스와 결합된 고급 실버타운 및 시니어 주택 상품의 사업성이 한층 높아지고 있습니다.

재가 케어 및 데이케어센터 시장의 가파른 성장

📊Data

국내 재가 케어 서비스 공급 인프라 추이 ('16년 → '25년)
방문요양: 2020년 이후 공급이 급증하여 2025년 기준 약 9,000개소 달성
방문간호: 2020년 약 50개소 수준에서 2025년 110개소로 증가
복지용구: 2020년 이후 5년간 공급이 약 13배 급증

데이케어센터 선도 사업자 매출 및 운영 현황
- 대교뉴이프 매출액
2022년 9.1억 원 → 2023년 45.9억 원 → 2024년 118.3억 원 → 2025년 266.4억 원 (3년 만에 약 29배 급성장)
- 주요 브랜드 센터 수
비지팅엔젤스 약 120개소, 아리아케어 약 100개소, 대교뉴이프 약 60개소

데이케어센터 사업의 구조적 매력도
장기요양보험 기반으로 운영되어 10~15년의 장기 임대차 계약 체결 가능
일반 상업용 건물을 리모델링하여 활용 가능하므로 자산 매입·처분 유연성이 높음

📈Analytics

기존 거주지에서 돌봄을 받으며 노후를 보내는 'Aging in Place' 트렌드가 확산됨에 따라 재가요양 및 데이케어센터 시장이 가파른 확장세를 보이고 있습니다. 대표 브랜드인 대교뉴이프의 매출이 3년 만에 29배 성장한 것은 이러한 수요 폭발을 단적으로 보여줍니다.

부동산 개발 및 투자 관점에서 데이케어센터는 국고 기반의 장기요양보험 재정을 활용해 10~15년 장기 임대차 구조를 확립할 수 있다는 강점이 있습니다. 이는 중소형 상업용 부동산의 공실 리스크를 완화하고 안정적인 Cash Flow를 제공하는 우량 대체 투자 자산(Alternative Asset Class)으로 기대됩니다.