[RSQUARE] #180번째 UNIVERSE🪐 버밍엄 ‘주얼리 쿼터’가 던진 부동산의 역설

2026. 8. 27.

2026. 08. 28.

알스퀘어 유니버스는 국내외 3만여 명의 상업용 부동산 업계 종사자가 구독 중인 뉴스레터입니다.

상업용 부동산 시장의 날씨를 살펴보다

CRE Climate

자금의 무게, 우량 자산으로⚖️

서울 오피스는 핵심 입지와 우량 자산을 향한 임차 수요가 이어지고 있습니다. 물류센터는 신규 공급이 줄면서 상온·저온 모두 공실률이 하락하는 등 수급 여건이 개선되고 있습니다. 반면 지식산업센터는 회복까지 시간이 더 필요한 모습입니다.

#국내 상업용 부동산 #시장 일기예보 #우량자산

국내외 부동산 시장의 핵심 이슈를 해독하다

RSQUARE's Property Decoding

보석상이 사라지자, 동네의 가치가 흔들리기 시작했다
- 버밍엄 ‘주얼리 쿼터’가 던진 부동산의 역설

영국 버밍엄에는 250년 넘게 보석을 만들어온 동네가 있습니다. 약 270에이커 규모의 ‘주얼리 쿼터(Jewellery Quarter)’. 18세기부터 금·은세공사와 보석 장인들이 모여들며 하나의 거대한 산업 클러스터가 형성됐습니다.

지금도 700여 개 주얼리 관련 업체에서 약 4,000명이 일하고, 이곳에서 발생하는 연간 매출은 7억5,000만파운드에 달합니다. 영국 최대 규모의 귀금속 검사·인증기관인 Birmingham Assay Office도 이곳에서 연간 약 200만 점을 처리합니다.

단순한 ‘보석 상권’이 아니라 생산부터 가공·인증·판매까지 촘촘하게 연결된 산업 생태계인 셈입니다.

🏗️ 공방보다 비싼 용도가 들어오다

문제는 주얼리 쿼터가 ‘잘나가는 동네’가 되면서 시작됐습니다. 오래된 공방은 로프트형 아파트로 바뀌고, 카페와 호텔, 바가 들어서고 있습니다. 한 현지 장인에 따르면 공방 임대료도 10년 전 ㎡당 월 8~10파운드에서 현재 11~15파운드로 올랐습니다.

개별 건물주 입장에서는 자연스러운 선택입니다. 오래된 작업장을 더 높은 임대료를 받을 수 있는 주거·상업시설로 전환하면 자산의 수익성을 높일 수 있으니까요.

💎 사라지는 건 공방만이 아니다

하지만 이곳의 경쟁력은 개별 점포가 아니라 ‘집적’에서 나옵니다. 도금, 세공, 에나멜링, 보석 세팅, 금형 제작 등 전문 기술자들이 좁은 지역 안에서 연결돼 하나의 공급망을 형성해왔습니다. 이들이 은퇴하거나 작업장을 개발업자에게 매각하면서 일부 기술은 사라질 위기에 놓였습니다.

즉 공방 하나를 아파트로 바꾸는 것은 한 건물의 용도 전환이지만, 이런 선택이 반복되면 지역 전체의 산업 인프라가 해체될 수 있습니다.

🔍 최유효이용의 역설

상업용 부동산에서는 토지를 가장 높은 가치로 활용하는 ‘최유효이용(Highest and Best Use)’을 중요하게 봅니다. 하지만 주얼리 쿼터는 흥미로운 질문을 던집니다.

👉🏻 개별 자산의 최유효이용과 지역 전체의 최유효이용은 과연 항상 같을까요?

공방을 아파트나 호텔로 바꾸면 한 건물의 수익은 높아질 수 있습니다. 그러나 그 선택이 반복돼 장인과 산업이 빠져나간다면, 결국 이 지역을 특별하게 만들고 사람을 끌어들였던 이유도 함께 사라집니다.

자산가치를 높이는 개발이 오히려 장소가치를 깎을 수도 있습니다. 주얼리 쿼터의 고민은 결국 ‘얼마나 개발할 것인가’가 아니라, ‘가치를 만든 무엇을 남길 것인가’의 문제입니다.

리포트로 시장을 읽다

Market Report

2026 2Q 오피스 마켓 리포트

알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 발간

리포트 다운로드

2026 1H 물류센터 마켓 리포트

알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 발간

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RSQUARE Insight Briefing

신규 공급 속에서도 빛나는 우량 자산의 가치

알스퀘어 빅데이터컨설팅팀이 발간한 '2026년 2분기 서울 오피스 마켓 리포트'를 깊이 있게 해독해 드립니다. 공급 확대에 따른 공실률 반등 이면의 견조한 임대료 흐름과 투자 시장의 양극화 맥락을 짚어봅니다.

Report

신규 공급으로 공실률 상승, 임대료 성장세는 견조

📊Data

서울 오피스 평균 공실률
2026년 2분기 6.5% → 전분기 대비 +0.4%p 상승
초대형 빌딩 공실률 8.6% → 전분기 대비 +1.6%p 급증하며 전체 공실률 상승 견인 > 공급 영향

신규 오피스 공급 규모
총 11건, 연면적 약 9.9만 평 추가

주요 신축 공급 사례
CBD 권역의 초대형 오피스 'G1 SEOUL'(43,388평) 및 대형 '르네스퀘어'(12,587평), Others 권역 '대웅 마곡연구소'(14,970평) 등

권역별 평균 공실률 (신축 포함 / 전분기 대비)
CBD: 7.3% (▲ 2.4%p) → 신규 대형 공급 집중 영향
GBD: 4.3% (▼ 0.7%p) → 안정적 감소세 전환
YBD: 2.4% (▲ 0.6%p) → 파크원·FKI타워 공실 발생 영향
Seoul Others: 10.3% (▼ 0.5%p)
BBD: 5.3% (▼ 1.1%p)
> 최고(Others 10.3%)와 최저(YBD 2.4%) 공실률 격차는 7.9%p

📈Analytics

'24.4Q 이후 4분기 연속 감소세를 보이며 안정되던 서울 오피스 평균 공실률이 이번 2분기 신규 공급의 집중으로 인해 6.5%로 소폭 반등했습니다.

이번 공실률 상승의 핵심 진원지는 CBD 권역입니다. 연면적 4.3만 평에 달하는 초대형 오피스 'G1 SEOUL'과 대형 '르네스퀘어'가 한꺼번에 공급되면서 CBD 공실률이 단숨에 2.4%p 상승했습니다.

이는 시장 전반의 수요 둔화라기보다는, 매력적인 초대형 우량 자산들이 일시적으로 진입함에 따라 나타난 지표 조정기로 분석하는 것이 타당합니다.

📊Data

서울 오피스 평균 임대료(NOC)
2026년 2분기 평당 27.6만 원
→ 전분기 대비 +1.2% 상승
→ 전년 동기 대비 +4.8% 상승

권역별 평균 임대료 (NOC, '26.2Q 기준)
CBD: 약 30.7만 원/평 (전분기 대비 +2.4%)
GBD: 약 30.3만 원/평 (전분기 대비 +0.8%)
YBD: 약 28.8만 원/평 (전분기 대비 보합)
Seoul Others: 약 20.7만 원/평 (전분기 대비 +0.6%)
BBD: 약 25.2만 원/평 (전분기 대비 -0.2%)
> 최고(CBD 30.7만 원)와 최저(Others 20.7만 원) 간 임대료 차이는 평당 약 10만 원 (약 48% 격차)

📈Analytics

서울 오피스 평균 임대료는 전분기 대비 1.2% 상승하며 여전히 단단한 흐름을 지속하고 있습니다. 특히 작년 동일 기간의 상승률(3.8%)을 크게 웃도는 전년 동기 대비 4.8% 상승을 기록했습니다.

그러나 임대료 지표의 세부를 뜯어보면 양극화와 차별화 흐름이 고착화되고 있습니다. CBD에서는 대형 프라임 오피스를 위주로 임차 수요가 강하게 쏠리면서 초대형 및 대형 자산의 임대료가 크게 상승한 반면 중소형급은 보합세에 그쳤습니다.

테슬라, 엔픽셀, 휴젤 등 다양한 기업들의 이전 수요가 탄탄한 GBD 권역 역시 전체 임대료 상승률은 0.8%에 그쳤지만, 초대형 프라임 오피스만큼은 전분기 대비 1.6%, 전년 동기 대비 7.6% 뛰어오르는 기세를 보여주었습니다.

우량 자산에 수요가 수렴하는 Flight to Quality(우량 자산 선호 현상)가 권역 내 자산 규모 간의 가격 격차를 더욱 깊게 벌려놓고 있는 셈입니다.

거래 규모 6조 원 회복과 YBD 평당 최고가 경신

📊Data

2026년 2분기 서울 및 분당 권역 거래 규모
거래 금액: 약 6조 원 (전분기 대비 약 1.7배 증가)
거래 면적: 약 23만 평 (전분기 대비 약 2배 증가)

평균 거래 평당가
평당 2,718만 원 → 전분기 대비 -11.1% 하락
(비Core 자산 거래 증가에 따른 일시적 조정)

서울 오피스 평균 Cap. Rate
4.41% (전분기 대비 +0.05%p 상승)
국고채 3년물 금리(3.62%)와의 스프레드는 79bps

2분기 주요 핵심 거래 사례
하나증권 여의도사옥(YBD): 8,112억 원 (평당 3,840만 원)
→ YBD 권역 역대 최고 평당가 경신
IFC 오피스동(YBD): 1조 9,278억 원 (평당 3,069만 원)
을지트윈타워 A동(CBD): 6,570억 원 (평당 2,512만 원)
여삼빌딩(GBD): 1,850억 원 (평당 4,289만 원)

📈Analytics

2분기 서울 및 분당 권역의 오피스 거래 규모는 총 6조 원(약 23만 평)으로 집계되며, 직전 분기 대비 거래면적과 금액이 각각 2배, 1.7배 늘어났습니다.

평균 거래 평당가가 일시적으로 11% 가량 낮아지긴 했으나, 이는 비코어(비Core) 자산 거래 비중이 늘어난 일시적 왜곡 현상에 가까우며, 하반기 대형 프라임 자산들의 거래가 속속 마무리되면 정상 궤도를 회복할 것으로 예상됩니다.

금융시장의 변동성과 자금조달 비용의 부담이 지속되면서 투자자들은 보수적이고 선별적인 태도를 고수하고 있습니다. 이에 따라 시장의 지갑은 오직 세 가지 조건 하에만 열리는 모양새입니다:
① 장기 임차인을 확보한 안정적 자산
② 사옥 목적의 실사용 매입
③ 확실한 가치 제고(Value-add) 잠재력을 지닌 자산