건설경기 위축과 역대급 공사비 상승이 맞물리며 물류센터 신규 공급이 뚜렷한 감소세로 돌아섰습니다. 반면 견조한 임차 수요를 바탕으로 물류시장은 단순 공급 확대기를 지나 입지와 운영 효율이 검증된 자산 중심으로 빠르게 재편되는 국면입니다. 신규 개발보다는 이미 완공된 우량 자산들을 중심으로 시장의 관심도와 가치 재평가가 이뤄지고 있습니다.  

2025년 1분기를 기점으로 상·저온 창고 모두 전반적인 공실률 하락세에 접어들며 시장이 회복기에 안착하고 있습니다. 다만, 앵커 테넌트 선점이 용이한 '초대형' 창고와 임차 파이프라인 구성이 유연한 '소형' 창고의 공실률은 확연히 낮은 반면, 애매한 체급인 '대형' 창고의 공실 난이도는 여전히 높은 수요 쏠림의 샌드위치 양상이 관측됩니다.

• 물류창고 공실률
  상온(복합 포함): 18% (25.1Q) ➔ 15% (25.4Q)
  비교적 안정세 속 25.4Q 15.3% 까지 감소
  저온(복합 포함): 41% (25.1Q) ➔ 39% (25.4Q)
  24.2Q부터 임대료 하락 조정을 거치며 25.4Q 38.5%까지 감소

• 규모별 공실률 (25.4Q 기준)
  상온: 소형 10.7% | 중형 17.7% | 대형 19.5% | 초대형 10.7%
  저온: 소형 25.3% | 중형 40.7% | 대형 44.8% | 초대형 34.3%
  대형(1~3만 평) : 공실률 최고 수준 유지
  소형(1만 평 미만), 초대형(5만 평 이상) : 상대적으로 우수한 임차 유지율

• 택배 물동량 등 수요 기반 성장에 힘입어, 25년 1분기를 기점으로 상·저온 시장 전반의 공실률이 유의미한 하락세를 보이며 시장 회복의 신호탄을 쏘아 올렸습니다. 저온 창고 역시 과감한 임대료 하향 조정을 통해 공실 방어에 나서며 하락 곡선을 그리고 있습니다.

• 가장 흥미로운 점은 규모별 양극화입니다. 철저히 양 끝단인 소형과 초대형이 공실률 회복을 견인 중입니다. 소형은 작고 유연한 면적을 요구하는 다수의 라스트마일 임차인들로 빠르게 채워지며, 초대형은 초기부터 강력한 앵커 테넌트를 유치하여 리스크를 상쇄하고 있습니다.

• 반면 어중간한 규모의 1~3만 평 대형 자산들은 뚜렷한 임차 차별점을 내세우지 못해 여전히 타 규모 대비 높은 공실 부담을 안고 있습니다.

• 규모별 렌트프리 현황 (25.4Q 기준)
  상온 렌트프리: 대형 1.5개월 / 초대형 2.0개월
  저온 렌트프리: 초대형 4.5개월 / 소형 2.3개월
  
  
• 임대료 현황
  상온 명목 임대료(분기): 소형 3.0만 / 중형 3.3만 / 대형 3.5만 / 초대형 3.9만

• 25.4Q 기준 명목 임대료 차트를 보면 상온 초대형이 3.9만 원을 유지하는 등, 시장이 일정 단가를 방어하는 것처럼 보입니다. 그러나 내면을 들여다보면 실질 임대료 하락을 위장하기 위한 자산 운용사들의 '렌트프리(무상임대)' 카드로 점철되어 있습니다.
  
  
• 초대형 상온 및 저온 창고마저 임차인 입주를 위해 한 해에만 최장 2개월(상온), 4.5개월(저온) 수준의 렌트프리를 내걸며 유인책을 극대화하고 있습니다. 이는 명목가액 하락이 가져올 자산가치 훼손 충격을 막으려는 자산운용업계의 뼈아픈 고육지책으로, 표면적으론 단가가 버티고 있으나 내부적으로는 치열한 가격 조정 국면에 와있음을 시사합니다.

• 창고면적 비중별 공실률 (25.4Q 기준)
  60% 미만: 42%
  60~70% 미만: 28%
  70~80% 미만: 21%
  80~90% 미만: 20%
  90% 이상: 12%

• 창고 총 층수별 공실률
  1층: 14.5%
  2층 이상 ~ 5층 미만: 16.4%
  5층 이상: 25.9%

• 운영 효율과 낮은 공실률을 보장하는 구조적 비결은 명확한 지표로 증명되고 있습니다. 바로 ‘순수 창고의 면적’과 ‘접안의 편리성’입니다. 사무실이나 거대 공용공간을 걷어내고, 오직 화물 적재 본연의 목적을 갖춘 '순수 창고면적 90% 이상' 건물의 공실률은 무려 12%까지 급감합니다.

• 이와 함께 1층 프리미엄 현상도 공고합니다. 층수가 5층을 넘어갈수록 화물차의 렘프 진입 및 하역 회전율이 떨어져, 공실률이 1층 대비 두 배 가량 높게 나타납니다. 기존 자산의 리포지셔닝을 고려 중이라면, 장식이 아닌 차량 동선 최적화와 순수 적재 공간 1평이라도 더 확보하는 실리적 셋업이 자산 매각과 임대 활성화의 성공 열쇠가 될 것입니다.

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※ 공매 데이터는 5월 중순에 추가될 예정이오니 조금만 기다려주세요😊

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