[알스퀘어 인사이트] 수도권 물류센터 신규 공급 3년 만에 하락세

2024. 2. 7.

2024. 02. 08 Vol 09

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어입니다.

오늘은 빅데이터컨설팅팀의 2023 4분기 오피스 시장 보고서와 2023 하반기 물류센터 시장 보고서를 전달 드립니다.

업계 최고의 전문가가 다양한 시장 자료를 분석해 핵심 인사이트를 담았습니다.
업무에 참고 바랍니다.

알스퀘어는 보유 DB를 꾸준히 업데이트해 한국 최초의 상업용 부동산 애널리틱스 서비스를 올해 상반기 선보일 예정입니다. 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.

아래 버튼을 누르시면 보고서를 받을 수 있습니다.

2024 Seongsu office market report is now available in English!

서울 기타 권역에 집중된 오피스 공급,

주요 권역 공급 부족 지속

'23년 4분기 오피스 빌딩 신규 공급은 주요 권역이 아닌 기타 권역에 사옥형 자산으로 공급됐기 때문에 공실 부족에 미치는 영향은 매우 제한적입니다.

임대료는 사상 최고치

CBD를 비롯한 주요 권역에서 신규 임대차 계약 NOC 인상률이 매우 높은 수준으로 협의가 이뤄지 있는 것으로 전해집니다.

다만, 모든 권역의 NOC가 상향 평준화된 데다, 공실이 없고, 원자잿값 상승으로 인한 인테리어 비용 증가로 인해 높은 인상률에도 재계약을 선택하는 임차사가 다수 관측되고 있습니다.
'24년 계약 만기가 돌아오는 임차사들은 재계약과 함께 기타 권역으로 이전까지 폭넓게 고려 중인 것으로 확인됩니다.

'23년 하반기 수도권 물류센터 신규 공급

감소세 전환

'20년 하반기 이후 3년 만에 물류센터 신규 공급이 감소세로 전환됐습니다.

'23 하반기 기준 수도권 물류센터 신규 공급량은 약 75만평으로 상반기 대비 약 23% 감소한 수치입니다.
수도권 물류센터 인허가 물량도 '22년 상반기 약 160만평으로 최고치를 기록한 이후 1년 이상 감소 추세를 지속하고 있습니다.
PF 시장 경색과 조성원가 상승으로 '25년 이후 공급량에 실질적인 영향을 끼칠 것으로 보이며, 현재 추세가 이어진다면 '25년 이후 공급량은 큰 폭으로 감소할 것으로 전망됩니다.

꾸준한 임차 수요로

상온센터 공실률 하락

상온 면적을 중심으로 대형 면적 임차가 지속되고 있습니다. 저온 센터 평균 공실률도 하락했습니다. 3PL 업체들이 마스터리스를 진행한 영향이 크게 작용했습니다.

수도권 상온센터는 3PL 업체들이 꾸준한 임차 수요를 보이며 신축 포함 10.3% 공실률을 기록했습니다. 전기 대비 6.4%p 하락한 수치입니다.
저온 센터 공실률은 35.5%로 전기 대비 30.2%p 급락했습니다. 3PL 업체들이 전대차 마케팅을 진행 중으로 실질적인 저온 공실률은 통계치보다 높을 것으로 추정됩니다.

CBD, YBD 임대료 최고치 경신

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CBD는 타 권역과 달리 '23년 임대료 상승 폭이 급격히 증가했습니다. CBD는 '10년 이후 프라임 오피스 공급이 집중되며 공실률이 높았는데, 최근 공실 부족으로 임대료 키 맞추기가 진행된 것으로 보입니다.
CBD 오피스 임대료 상승률이 두드러지다 보니 최근 만기가 도래한 임차사들의 신규 계약 임대료도 매우 높은 수준에서 협의되고 있습니다.
다만 주요 업무 권역의 NOC 수준이 상향 평준화된 데다, 공실 부족이 겹쳐 마땅한 대안지가 없기 때문에 높은 임대료 인상을 감안하고 잔류하는 상황입니다. 향후 CBD 프라임 오피스 NOC는 지속 상승할 가능성이 높아 보입니다.
YBD 프라임빌딩 내 대형 공실은 기존 입주사 증평으로 빠르게 흡수되며 공실률 영향이 제한적이었습니다.

GBD, 오피스 시장 양극화

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공실률 상승의 주요 요인은 '오토웨이타워', '카이트타워'에 있던 대형 임차사가 타 권역으로 이전한 것을 꼽을 수 있습니다. 두 빌딩 모두 후속 임차인이 공실을 채울 예정이라 당 분기 공실률 증가는 일시적일 것으로 분석됩니다.
GBD 권역은 IT/Tech 기업이 수요 확장을 견인해 왔습니다. 최근 경기가 나빠짐에 따라 '약한 고리'인 중소형 임차사 들의 중도해지 니즈가 감지됩니다.
GBD를 중심으로 인테리어와 고정자산을 양도받을 수 있는 후속 임차인을 찾는 요청이 다수 존재하는 것으로 확인됩니다.
이 경우 후속 임차인이 정해져야 계약 해지가 가능하기 때문에 공실로 집계되지 않으므로 GBD 공실률 해석 시 함께 고려해야 할 요소입니다.
다만 Big Tech 기업의 GBD 선호는 유지됩니다. 테헤란로 임차하던 IT 스타트업이 고정비 절감을 위해 퇴거 했으나, 해당 물건을 토스 계열사가 바로 임차하는 등 IT/Tech 업종의 강남 선호는 유지되고 있습니다.
일부 중소형 오피스 소형면적 공실이 장기화하고 있는 등 오피스 시장에서도 프라임급 빌딩과 중소형 빌딩간 격차가 벌어지고 있습니다.

저온센터 임차인 유치 경쟁 '활발'

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올해 예정된 물류센터 공급량은 전년보다 27% 감소했지만, 여전히 작지 않은 규모입니다. 부동산 PF발 리스크는 '25년 이후 공급에 영향을 미칠 것으로 보입니다.
저온센터 공실률 하락은 3PL 기업들이 마스터리스를 진행한 영향이 크게 작용했습니다. 실사용이 아닌 전대차 사업을 하고 있기 때문에 실질적인 저온센터 공실률은 통계치를 상회할 것으로 추정됩니다.
저온센터 공실이 장기화하며 임차인 유치 경쟁도 활발합니다. 대형 물류센터가 몰린 동남권의 경우, 상온과 저온 센터 간 실질 임대료 격차가 줄고 있습니다.